Dans notre première analyse en date d’avril 2020, nous avions prévu le rétablissement des performances hôtelières parisiennes au niveau pré-Covid-19 en 2023. Ce scénario semble se confirmer depuis cette semaine avec l’annonce de plusieurs vaccins prometteurs et accessibles dès 2021. Que prévoir d’ici 2023 concernant les valeurs hôtelières ?
Ce que nous observons à fin 2020
Les hôtels ayant pu maintenir leur activité en 2020 sont essentiellement les hôtels saisonniers orientés vers la clientèle touristique. Leur fréquentation a été essentiellement française et très accessoirement européenne, la clientèle extraeuropéenne est restée absente. L’impact de ce recentrage géographique du mix de clientèle s’est ressenti sur le prix moyen qui s’est contracté et sur la durée de la saison qui a été écourtée. Les chiffres d’affaires ont été inférieurs par rapport à l’année 2019 avec des baisses ayant pu dépasser 30 % sur la saison utile.
Contrairement à l’hôtellerie saisonnière à vocation touristique, l’hôtellerie fonctionnant à l’année a été foudroyée par la baisse brutale de sa fréquentation, obligeant une grande partie des établissements à rester fermés. La majorité des établissements 4 et 5 étoiles en région parisienne ont maintenu leurs portes fermées. Les rares établissements ouverts ont réduit leurs services et leur inventaire hébergement afin de diminuer leurs coûts fixes.
Nos prévisions pour 2021
Dans l’hypothèse d’un déploiement graduel de la vaccination de la population européenne à partir du 1er trimestre 2021, nous projetons une saison hivernale 2020-2021 en recul compte tenu des restrictions de mouvements de la population résidente et des non-résidents. La saison estivale sera probablement meilleure que la précédente, sous réserve de la relaxation des restrictions de déplacement à l’intérieur de l’Europe. La suppression des interdictions de voyager pour les pays extraeuropéens aura lieu plus tardivement, probablement sur l’année 2022. La réouverture des établissements ne se fera que graduellement en fonction de leur mix de clientèle qui dictera leur potentiel de retrouver leur point d’équilibre opérationnel. Pour les hôtels dépendants de la clientèle extraeuropéenne, le retour à un niveau équivalent à celui de 2019 ne se fera probablement pas avant 2023.
Impacts prévisibles sur les valeurs hôtelières
Comme observé à chaque retournement de conjoncture, le marché des transactions hôtelières est entré depuis mars 2020 dans une phase d’attentisme réduisant encore plus le nombre de transactions sur un marché très peu transparent. Dans ce contexte, notre analyse théorique confortée à celle des quelques transactions enregistrées à ce jour nous permet de tirer les conclusions suivantes :
- les cash-flows en berne sur le court terme sont de nature à justifier une baisse de la valeur. Cette baisse sera la plus faible pour les hôtels les moins dépendants de la clientèle extraeuropéenne ;
- l’augmentation du coût du financement bancaire d’environ 50 points de base couplé à un effet de levier moindre génère une pression négative sur l’ensemble des valeurs hôtelières ;
- une dette moins disponible réduit le nombre d’acquéreurs sur le marché ;
- d’importantes réserves de capitaux disponibles pour ceux qui savent les convaincre ;
- le roseau plie, mais ne se rompt pas...
Dans ce contexte de valeurs hôtelières en inflexion et de disponibilités de capitaux, mais sélectives, l’agilité sera décisive. Depuis mars 2020 nous accompagnons nos clients propriétaires pour mettre en place leurs stratégies et leurs prévisions budgétaires sur les 36 mois à venir. Nous proposons les options disponibles et les arbitrages possibles entre le court et le moyen terme avec les sources de financement disponibles. Notre accompagnement permet de préserver la valeur de leurs investissements.
Mieux vaut prévenir que guérir !
À l’instant où nous terminons la rédaction de cette note prospective, nous n’observons pas d’augmentation inhabituelle du nombre d’hôtels proposés à la vente et écartons une vague de ventes en détresse pour la France*.
Cependant, une fenêtre d’action s’ouvre aux investisseurs pour acheter à des prix ajustés au nouveau contexte de marché, ou de considérer des opportunités de changement d’usages. Nous accompagnons nos investisseurs dans la réalisation de leurs arbitrages avec plusieurs opérations réalisées avec succès depuis mars 2020.
*Constat plus nuancé pour nos voisins outre-Manche.
