Le gérant d’actifs Schroders publie une très intéressante note en forme d’analyse des premiers impacts de la crise du Covid-19 et d’avertissement sur ce que pourrait être le « monde d’après ».
Le postulat de base est quasi unanimement partagé : le bailleur ne peut plus considérer son locataire comme une simple ligne dans un tableur Excel. « La pandémie, en interrompant l’activité économique et en perturbant le paiement des loyers, a fait voler en éclat le mythe selon lequel les propriétaires seraient insensibles au sort de leurs locataires », écrit Sophie Van Oosterum, la responsable mondiale de l’immobilier chez Schroders. L’une des nouvelles grilles de lecture dans l’appréciation du risque est une « connaissance approfondie » des modèles économiques des locataires, mais aussi de l’utilisation qu’ils comptent faire de l’immeuble. Pour Schroders, un investissement immobilier implique une sorte de « propriété conjointe » du risque opérationnel des occupants de l’immeuble qui vient s’ajouter à tous les autres risques portés par le bailleur.
Cette approche opérationnelle est de plus en plus appréhendée dans l’hôtellerie où l’investissement murs et fonds s’est imposé au traditionnel sale and lease back. Elle est beaucoup moins prégnante dans les autres classes d’actifs, et même totalement absente dans l’immobilier de bureau. Résultat ? L’immobilier a toujours un train de retard par rapport l’évolution de plus en plus rapide de la demande des clients.
Le conseil de Schroders aux investisseurs est d’adopter une « mentalité hôtelière ». En clair, une culture tournée vers le client où chaque actif est géré comme une entreprise propre. Le bureau du futur ? Il sera en fonction de ce que veut le client (et de ce qu’il peut payer) et non d’une standardisation de son aménagement intérieur ou d’une proposition de services. Idem pour le commerce qui peut tout aussi bien être un canal de distribution qu’un outil d’expression de la marque. Les exemples peuvent se multiplier à l’envi.
Cette « mentalité hôtelière », c’est à la fois l’expression d’une demande de flexibilité de l’outil immobilier rigide par nature pour répondre aux tendances et celle d’une inévitable personnalisation qui fait de chaque immeuble un prototype.
Pour y arriver, la note de Schroders appelle à une refonte de la relation propriétaire/locataire dans un modèle de transparence et une volonté de partage. Un partage « transparent » des informations (y compris les irritantes) des deux parties, qui remet au centre du jeu la notion de conseil immobilier. Un partage « accru » des données sur l’utilisation réelle de l’immeuble qui doit conférer au property manager un rôle central dans les relations entre le bailleur et le locataire.
L’autre ligne de partage dont ne parle pas réellement la note de Schroders, c’est celle de la valeur. Elle reste encore un point d’achoppement avant toute refonte des rapports entre bailleur et locataire.
