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La pandémie a eu un inévitable impact sur le marché de l’immobilier professionnel, laissant de nombreux locaux – commerces et bureaux – vacants. Cette crise, cependant, a fait naître de nouvelles opportunités pour les propriétaires et les investisseurs qui n’hésitent plus à transformer l’usage de ces actifs vers des besoins plus marqués. « Notre baromètre et les recherches sur notre site révèlent un certain décloisonnement des bureaux vers le résidentiel et, d’une manière générale, des mouvements au sein des secteurs de l’immobilier professionnel, parfois au profit du résidentiel », indique Maïlys Rebora, porte-parole SeLoger bureaux & commerces. Cette tendance qui se dessinait avant la crise s’est accélérée en 2020-2021. Le décloisonnement entre actifs immobiliers a apporté une réponse à des besoins pour lesquels il n’existait pas de solutions massives, comme c’est particulièrement le cas de la logistique urbaine. « L’émergence du télétravail qui a libéré de nombreux bureaux et la fermeture d’une partie des commerces ont permis aux e-commerçants de trouver davantage de locaux pour stocker leurs marchandises dans des lieux urbains adaptés à la livraison du dernier kilomètre », ajoute la porte-parole SeLoger bureaux & commerces. La croissance des dark stores a ainsi accéléré le décloisonnement de l’immobilier, en octroyant aux logisticiens des actifs plus qualifiés à des emplacements privilégiés et à un prix attractif.
Une aubaine pour la logistique urbaine
De fait, dans son irrésistible ascension, la logistique urbaine nécessite de nouveaux formats immobiliers voués à remplacer les parking ou box parfois mal calibrés pour le stockage et peu à même de répondre à l’exigence de flexibilité et de rapidité de la logistique urbaine. « Les transformations qui s’opèrent aujourd’hui relèvent de la volonté des acteurs du e-commerce d’avoir des emplacements dédiés à leur activité, de meilleure qualité et dont la localisation renforce le maillage de leur réseau logistique », explique Maïlys Rebora. Dépendants des espaces de stockage situés en zone périurbaine, les acteurs de la logistique ont multiplié par trois leurs recherches de locaux disponibles au cours du premier trimestre 2021, comparé à 2020. « L’offre a baissé de 8 % par rapport à l’an dernier et dans les zones géographiques les plus tendues, la pénurie de biens disponibles a fait flamber les prix », constate la porte-parole.
Reposant sur un principe de destruction-création, le décloisonnement d’actifs destinés à un usage exclusif et particulier vers une adaptation des locaux à des besoins plus prégnants ouvre un champ d’action plus large aux logisticiens. En outre, la dévaluation de certains actifs de commerce ou de bureaux générée par la hausse de la vacance se voit ainsi compensée par la valorisation des dark stores. « On observe un double effet de baisse des prix sur les locaux vacants, suivie d’une revalorisation sous l’effet de la demande des acteurs du e-commerce », affirme Maïlys Rebora. Sur un marché de l’immobilier commercial où les prix ne cessent de décroître depuis cinq ans, le décloisonnement est une aubaine pour les propriétaires de locaux vacants.
Un cercle vertueux
La possibilité de gagner des mètres carrés supplémentaires et le maintien de la valeur des actifs sont autant d’arguments qui séduisent les acteurs du marché. Et si certains commerces ne peuvent, légalement (notamment s’ils sont situés sur des artères protégées) faire l’objet d’un changement d’usage, le décloisonnement s’inscrit, globalement, dans un cercle vertueux. « À partir du moment où les valeurs des actifs augmentent car ceux-ci répondent à un besoin, de plus en plus d’investisseurs vont s’y intéresser et faire ainsi fleurir le marché et l’assainir », commente Maïlys Rebora. De fait, le secteur de la logistique urbaine a vu, ces dernières années, son offre de locaux disponibles se réduire à peau de chagrin tandis que les prix ne cessaient de grimper. À cela, s’est ajoutée la crainte, pour les professionnels, de ne pouvoir décrocher un crédit immobilier. La crise a eu, pour conséquence bénéfique, de détendre le marché en décloisonnant les actifs et leur destination. « L’immobilier logistique est intrinsèquement lié à l’immobilier commercial, lui-même relié à l’immobilier de bureau : la crise a permis de rétablir des passerelles entre les actifs et les rendre, à terme, plus polyvalents et pérennes », analyse la porte-parole. Le récent mouvement de transformation des immeubles de bureaux en logements est le signe qu’un marché se structure (en dépit des difficultés techniques et administratives que cela implique), avec l’intervention d’acteurs spécialisés dans la transformation d’actifs immobiliers. Les foncières et fonds d’investissement qui opèrent sur le marché depuis quelques années capitalisent sur le potentiel de conversion de locaux vacants ou obsolètes en générant une plus-value et une revalorisation de ses actifs. Ils donnent, par là-même, une seconde (voire au-delà) vie à des actifs capables d’évoluer dans le temps et de s’intégrer dans de nouveaux schémas économiques, sanitaires et sociétaux.
