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Longtemps axées sur la planification fonctionnaliste de la charte d’Athènes qui identifie les quatre grandes fonctions du milieu urbain (travailler, circuler, se recréer et habiter), les villes se réinventent, à l’épreuve de la crise comme des enjeux sociétaux et environnementaux. « Les préoccupations autour de la mobilité et du développement durable rendent indispensable la mixité fonctionnelle et urbaine. Elle a le pouvoir de soigner les maux de nos villes qui ont eu tendance à se développer trop vite et de façon peu optimale », assure Chantal Aïra-Crouan, architecte associée et responsable du pôle Architecture Paris Île-de-France de Kardham. La mixité urbaine apporte notamment une réponse à la problématique de densité au sein des villes, devenue un point critique dans le contexte sanitaire actuel. « Nos villes sont à l’image de nos besoins et ceux-là ont fondamentalement évolué sous la double impulsion du progrès en matière de technologies digitales et de la crise sanitaire qui nous a fait découvrir que ces technologies rendaient possible un fonctionnement des villes différent de ce que l’on a connu jusqu’à présent », explique Roman Coste, directeur général associé du groupe. La conjonction de ces deux facteurs vient, pour ce dernier, questionner la sacro-sainte règle de l’unité de temps, d’action et de lieu des bâtiments. Fini l’usage unique, pour un temps et une fonction donnés, l’immeuble de demain se conjugue au pluriel et dans la durée.
Sortir de la « sectorisation » des territoires
Le développement du télétravail a libéré l’immobilier en l’affranchissant de la sectorisation qui sévissait dans certains quartiers d’affaires de la capitale ou des grandes métropoles. Fourmillant d’activités le jour, ils se transformaient en ville morte la nuit tombée. Appelée à perdurer, la tendance de fond du travail à distance rebat les cartes de l’organisation des villes. Il en est de même pour les immeubles de bureaux, déjà sous-exploités et dont l’occupation devrait se réduire encore – de 15 à 40 % selon les besoins des entreprises – dans les années à venir. « Cet immobilier libéré ou à reconstruire devra être repensé à travers une nouvelle feuille de route et des initiatives tournées vers le réemploi, la mutualisation des ressources et l’optimisation des espaces », indique Roman Coste. Face à la pression réglementaire, les acteurs de l’immobilier vont devoir faire mieux avec moins. La mixité urbaine répond à ces contraintes en permettant une hybridation des fonctions et des usages à l’échelle du bâtiment, mais également de la ville et des territoires. « Ces combinatoires plurielles sortent les territoires d’une certaine sectorisation en ne leur attribuant plus une seule destination – habitation, tertiaire ou industrie – mais en offrant un panachage des fonctionnalités plus fin et hétérogène », ajoute le directeur. L’émergence des tiers lieux, notamment, va entraîner une distribution plus diffuse des flux et rompre avec la logique de concentration des populations sur un seul lieu de travail. « La mixité urbaine se décline sous deux axes : horizontal, avec une dilatation de l’espace public dans l’espace privatif, et vertical, à l’intérieur des bâtiments eux-mêmes, où les grandes sociétés tertiaires réfléchissent à une utilisation plus efficiente des mètres carrés, en accord avec les aspirations des utilisateurs », précise Chantal Aïra Crouan.
Réalité économique et mixité sociale
À l’échelle du territoire, la mixité urbaine englobe également les questions de mobilité. Les nouvelles centralités urbaines encouragent en effet les mobilités douces et reposent sur la création d’un noyau de vie à taille humaine. Toutefois, cette révolution urbaine demande à être anticipée. « Il faut aujourd’hui travailler sur les documents d’urbanisme et modifier les plans locaux d’urbanisme (PLU) des intercommunalités afin de favoriser et d’inscrire dans les villes une diversité des fonctions urbaines et de la mixité sociale », concède Chantal Aïra Crouan, qui préconise des mécanismes d’incitation financiers, fiscaux ou fonciers destinés à encourager l’introduction d’activités qui n’existent pas encore aujourd’hui. Point positif, les investisseurs anticipent de plus en plus les usages et intègrent dans leur stratégie financière cette nouvelle donne immobilière. « La crise sanitaire a fait naître des opportunités exceptionnelles de changement pour l’industrie immobilière. La valorisation des actifs se calcule sur de nouveaux paramètres dont les investisseurs tiennent compte pour pérenniser leurs opérations et diluer leurs risques », note Roman Coste. Il constate que la pyramide s’est inversée en mettant l’utilisateur au centre des réflexions des promoteurs immobiliers. « Jusqu’alors, la ville et le bâtiment permettaient d’accomplir une ou plusieurs tâches. Désormais, l’utilisateur veut vivre une expérience unique, qu’il ne trouvera ni chez lui ni dans un tiers lieu », poursuit-il, convaincu que l’industrie immobilière dispose de tous les outils nécessaires (par exemple, Kardham s’est dotée d’une filiale digitale, première entreprise de services du numérique (ESN) du secteur) pour relever, avec succès, le défi de la mixité urbaine.
