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Regard croisé Marc Oppenheim / Robin Rivaton

Les murs ont de la mémoire, le numérique permet de la partager : la réinvention du métier de property manager

Le property manager est un maillon essentiel des métiers de l’immobilier. Et pourtant il est impossible de ne pas voir que son rôle n’a pas été valorisé à sa juste valeur. Mais les choses sont peut-être en train de changer. Face aux exigences de réhabilitation des actifs pour les nouveaux usages, à la nécessaire contribution du secteur immobilier à la transition environnementale, il importe plus que jamais d’étayer la prise de décision immobilière avec une connaissance précise, objective et transparente des actifs. La performance opérationnelle et financière en dépend, et c’est le property manager qui détient les clés de cette connaissance cruciale. Or, comment garantir l’exactitude de ces informations déterminantes, si ce n’est en centralisant et croisant les données ? Autrement dit, si ce n’est par la digitalisation du patrimoine. Marc Oppenheim, Directeur Général de Crédit Agricole Immobilier et Robin Rivaton, CEO de Stonal, croisent leurs regards et expertises respectives pour réfléchir sur les mutations du métier de property manager à venir.

Publi-rédactionnel en partenariat avec Stonal

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 Marc Oppenheim, Directeur Général de Crédit Agricole Immobilier et Robin Rivaton, CEO de Stonal, croisent leurs regards et expertises respectives pour réfléchir sur les mutations du métier de property manager à venir.

Dans ce nouveau contexte de hausse des taux, assistons-nous, pour ainsi dire, à la fin d’un cycle ?

Robin Rivaton : L’inflation occupe la une des journaux, les banques centrales adoptent des politiques monétaires plus restrictives, les taux directeurs et de crédit augmentent et la capacité d’endettement se réduit. Dans ce contexte, la stratégie des investisseurs évolue nécessairement. Nombre d’assets managers prennent conscience que pour tenir les business plans, il faudra aller chercher de la performance opérationnelle dans les coûts de gestion, au-delà des hausses de loyers ou de prix des actifs.

Marc Oppenheim : Lorsque les marchés sont très porteurs, et en l’absence de vents contraires, il n’y a pas de prime de risque, car les « bons » actifs et les actifs moyens se comportent à peu près pareil. À vrai dire, jusqu’en 2020, il était compliqué de lire avec précision la performance d’un actif, et celle de son PM. À la lumière de la crise sanitaire en revanche, on a pu clairement voir la différence, ce qui a entraîné une redistribution des parts de marché : un ré-équilibrage qui a été — pour les équipes de Crédit Agricole Immobilier, le bienvenu. En sortie de crise, la prime de risques revient, et le travail du PM va continuer à faire la différence opérationnelle.

Quel rôle le PM va-t-il jouer dans cette nouvelle donne ?

Marc Oppenheim : Dans le cycle macro-économique qui semble s’annoncer, l’intelligence financière de l’immobilier retrouve sa véritable valeur, et il faut s’en réjouir. Faut-il vendre en dépit d’une potentielle décote, ou au contraire ré-injecter des capitaux ? Si oui, à quelle hauteur, et ce pour quels rendements ? Comment travailler avec la vacance, ou encore maximiser l’attractivité comparative d’un actif pour lui assurer un positionnement concurrentiel ? Voici toutes les questions primordiales auxquelles les asset managers devront répondre. Et ils ne pourront pas le faire sans l’expertise du property manager. La prise de décision financière sera éclairée par la connaissance technique du PM, sa compréhension globale des actifs, dans leurs usages et leurs contraintes. Le property manager se fera de plus en plus « l’enabler » du financier pour faciliter la création d’une valeur immobilière véritable.

Robin Rivaton : Le property manager va jouer le rôle d’aiguillon. Il est l’acteur le mieux placé pour conseiller à l’asset manager d’utiliser telle ou telle solution technologique car il sait ce qui fonctionne le mieux.

Face à ces défis, quelle est selon vous la clé de voûte de la valeur à venir ?

Robin Rivaton : La numérisation du patrimoine est l’étape indispensable pour créer cette valeur. Numériser ce n’est pas seulement des plans. C’est d’abord extraire toutes les méta données des milliers de documents qui récapitulent un immeuble (contrats, certificats d’entretien, baux…). C’est ensuite de les spatialiser car le gestionnaire comme le propriétaire ont besoin d’une représentation de leur actif. Ce travail peut sembler ingrat, surtout lorsqu’il met à jour des incohérences ou des carences mais il est aujourd’hui largement réalisé par nos algorithmes auto-apprenants que nous avons entraînés sur plus de 200 millions de m².

Marc Oppenheim : La relation client, sans aucun doute. Pour mon équipe et moi-même, au cœur de la relation client, il y a d’abord et avant tout l’attention au détail et à la personne. Soyons clairs, la compétence technique est une condition nécessaire mais non suffisante. In fine, le temps constitue l’épreuve ultime, par-delà les différentes crises et   conjonctures plus ou moins favorables. Chez Crédit Agricole Immobilier, on était là hier, et on sera là demain. Notre durabilité et notre réputation nous précèdent. N’oublions pas : les murs ont de la mémoire.

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