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Entré en vigueur le 1e octobre 2019, le décret tertiaire oblige les bâtiments à usage professionnel de plus de 1 000 m2 à réduire progressivement leurs consommations énergétiques de 40 %, 50 % et 60 % d’ici 2050 selon une année de référence qui ne pourra être inférieure à 2010, ou un seuil exprimé en fonction de la catégorie de l’actif concerné.
Sa mise en œuvre repose en premier lieu sur une obligation déclarative imposée aux propriétaires et/ou aux locataires pour la fin d’année 2022. Cette dernière revêt néanmoins trois grandes complexités juridiques, la reconstitution des historiques de consommation permettant de définir l’année de référence, la connaissance des caractéristiques et consommations des éléments techniques et l’articulation entre les opérateurs concernés.
Gabriel Neu Janicki avocat associé au cabinet Neu-Janicki : « In fine, une obligation de résultat est exigée, mais c’est aux assujettis de se répartir la tâche et cela ne se résume pas à communiquer une simple facture d’électricité. »
Le décret vient, de ce fait, bouleverser l’exécution des baux quant à la responsabilité de communiquer les informations sur la plate-forme Operat et la prise en charge du coût des travaux. « De nombreux bailleurs vont devoir supporter l’ensemble des améliorations énergétiques, ces coûts n’étant pas inscrits dans les anciens baux », précise Gabriel Neu Janicki. Autant d’éléments qui devront impérativement être anticipés dans la rédaction des nouveaux actes pour éviter toute bataille juridique.
Au-delà de ces contraintes, le décret tertiaire nécessite une grande technicité opérationnelle qui implique l’implémentation d’un plan d’action structuré pour atteindre les objectifs visés grâce, notamment, à « des audits énergétiques et la mise en place de plates-formes de suivi des consommations pour connaître les performances de son patrimoine. » Jean-Philippe Buti.
Côté investissements, cette norme semble jouer, au même titre que le Covid-19, un rôle de catalyseur dans l’évolution des bâtiments et des marchés.
« Nous pouvons dire que le décret tertiaire influence déjà les choix des investisseurs. Pas concrètement au regard d’une décote de valeur, mais en donnant davantage d’importance à la profondeur du marché locatif dans lequel le bâtiment est situé. » Jean-Baptiste Rochmann directeur associé Arthur Loyd Investissement.
S’il n’impacte à lui seul que très peu les décisions de ventes ou d’achats d’immeubles, le décret pousse les acheteurs à réaliser des études techniques plus approfondies lors des phases de due diligence pour maîtriser leur risque et évaluer les capex qui permettront de mettre leurs actifs en règle.
« Le décret tertiaire chamboule ainsi les stratégies d’arbitrage des grands propriétaires qui ne pourront pas mettre aux normes l’intégralité de leur patrimoine dans le calendrier fixé et qui doivent, dès lors, déterminer les bâtiments à privilégier. » Jean-Baptiste Rochmann
Selon Jean-Philippe Buti : « La véritable question, dans un futur proche, sera de se demander si le bâtiment concerné est un actif vert ? Cela conditionnera la capacité des investisseurs à se financer et, à moyen terme, avec le changement climatique, leur capacité à l’assurer dans de bonnes conditions. »
Le décret tertiaire s’inscrit finalement dans la continuité de la mise en place de réglementations environnementales françaises.
La perception qu’en ont les différents détenteurs de patrimoine dépend de leur maturité vis-à-vis de la performance énergétique de leurs actifs. Si certains propriétaires avaient engagé des travaux avant le décret et continuent de se structurer fortement d’un point de vue énergétique, celui-ci reste un élément nouveau et ambitieux pour d’autres, notamment pour des actifs nécessitant de lourds travaux de rénovation.
La difficulté de sa mise en œuvre, juridique et technique, reste néanmoins perçue comme un challenge pour l’ensemble des acteurs.
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