Back to the… logement

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Des zinzins qui actent, de gré ou de force, leur retour dans le logement : fantasme ou réalité ? Un peu comme l’Arlésienne, le débat agite le biotope immobilier depuis un quart de siècle. Depuis que les Axa, UAP, AGF et autres compagnies d’assurances se sont délestés de leurs patrimoines résidentiels au profit d’actifs aux rendements plus attractifs et surtout moins épineux à gérer. Etat des lieux deux décennies plus tard : un parc locatif intermédiaire qui s’est réduit comme peau de chagrin, passant de 1,2 million à 200 000 logements. Dans l’intervalle, le nombre de ménages s’est accru de 7 millions. Et le déficit de logements tangente aujourd’hui les 900 000. L’équation à de nombreuses inconnues est explosive.

Aujourd’hui, l’alternance politique pourrait, plus vite qu’on ne le croit, propulser le sujet du retour des investisseurs dans le logement sur le devant de la scène. D’autant que Jean-Marc Ayrault semble vouloir appliquer à la lettre le programme de François Hollande. La piste d’une « foncière logement » dans laquelle les SIIC et les acteurs régulés abonderaient, fait lentement son chemin au sein de la place immobilière. Même si le modèle économique de cette foncière de place reste encore à inventer comme en témoigne ce débat organisé par l’Ajibat (associations des journalistes de l’immobilier et de la construction). « La mobilisation des institutionnels est un des leviers qu’il faut actionner pour reconstituer le parc locatif privé », insiste Jean Delour, membre du think tank Terra Nova.

Déjà des hypothèses circulent comme celle de Natixis qui, dans une étude dédiée, ne croit pas en une suppression du statut SIIC mais plutôt en un changement des règles du jeu. Se prêtant au jeu du chiffrage, la banque a même fait quelques plans sur la comète : « dans l’hypothèse d’une obligation de détention de 20 % [d’actifs résidentiels, ndlr] et d’une LTV de 45 %, ceci se traduirait par une baisse des cash flows, soit, en réalité, une refiscalisation des SIIC d’environ 16 % ! »

Reste à trouver le mode opératoire idoine, entre carotte et bâton, pour inciter un investisseur à renouer avec le logement, un secteur dans lequel les grands acteurs d’hier ont perdu, à quelques exceptions, leurs savoir-faire. « Il faut que les HLM qui possèdent l’appareil de production viennent sur ce sujet », abonde Gilbert Emont, senior advisor à l’IEIF et auteur de l’ouvrage « Logement : pronostic vital engagé ». Contraindre ? Fiscaliser ? Défiscaliser ? Toutes les pistes sont bonnes. Le débat est ouvert. Il faut qu’il avance maintenant… des deux côtés.