L'atonie de la demande freine les nouveaux développements et la croissance du marché
En Allemagne, le marché de la logistique avait atteint des niveaux records en 2011. Malgré un recul au 2e trimestre, le marché allemand devrait néanmoins connaître une très bonne année 2012. Il reste en effet le plus gros marché locatif pour les entrepôts de plus de 5 000 m² en Europe, avec quasiment 1,9 million de m² loués au 1er semestre 2012. Les deux villes les plus dynamiques sur ce marché sont Hambourg et Francfort. En l'absence de très grosses transactions, le marché a été dopé par la demande en entrepôts de taille moyenne (inférieure à 20 000 m²).
En France, les transactions ont atteint 773 000 m² au 1er semestre 2012. Le marché s’est légèrement amélioré par rapport à la même période l'année dernière, mais les transactions ne devraient pas atteindre les volumes de 2011, compte tenu de la détérioration de la conjoncture économique et des conditions de marché. Depuis le début de l'année, deux tendances majeures pèsent sur le marché hexagonal. D'une part, la faiblesse des volumes de transactions sur les nouveaux entrepôts de classe A. Et d'autre part, la dégradation des perspectives économiques car, même si la France n'est pas à nouveau entrée en récession, la croissance du PIB a très nettement ralenti au 1er trimestre 2012.
Au Royaume-Uni, les transactions ont atteint 1,4 million m², avec une augmentation de 5 % au 1er semestre 2012 par rapport au 1er semestre 2011. Les Midlands (Birmingham) ont représenté l'essentiel du marché britannique, alors que la région du Nord-Ouest (Newcastle) a enregistré la plus forte croissance des volumes de transactions. Sur toute l'année 2012, les transactions ne devraient pas atteindre les volumes constatés en 2010 et 2011, essentiellement en raison de la détérioration de l'économie britannique.
Dans certains pays comme en Roumanie et en Pologne, les promoteurs se sont focalisés quasi exclusivement sur des opérations clés en main. En Slovaquie, des lancements en blanc sont à l'étude mais la faiblesse de la demande freine le marché de la logistique. Aux Pays-Bas, le marché est resté stable mais atone. L'offre a continué à augmenter avec la libération d'entrepôts anciens, qui ne satisfont plus aux exigences des locataires. Enfin, en Espagne, les superficies vacantes et les transactions ont baissé, témoignant de la quasi absence des nouveaux développements et la fragilité de la conjoncture économique.
Les investisseurs se protègent en privilégiant les actifs prime sur les marchés les plus liquides : l’Allemagne, le Royaume-Uni et la France
Les investissements dans l'immobilier d’entreprise ont baissé de 8 % entre les 2es trimestres 2011 et 2012 sur une année glissante, illustrant le repli de l'immobilier de commerce. Dans le même temps, les investissements industriels ont progressé de seulement 5 %. Ils n'ont toutefois représenté que 9 % du total des investissements dans l'immobilier d’entreprise en Europe occidentale. L'immobilier de bureau reste le segment le plus prisé avec 51 % du volume total. Il a enregistré une croissance soutenue grâce à plusieurs transactions de grande envergure sur les marchés les plus liquides.
Les investissements industriels en Europe de l’Ouest sont restés bas au 2e trimestre 2012 (8,9 Mds € sur une année glissante), soit à peine le tiers des volumes records réalisés en 2007. Les investisseurs se sont tournés vers des actifs plus sécurisés en ciblant les marchés européens les plus liquides, en particulier le Royaume-Uni, la France et l'Allemagne. Représentant 80 % des investissements industriels au 2e trimestre en Europe occidentale, ces trois marchés ont été les seuls à bénéficier d'une augmentation des investissements par rapport au trimestre précédent sur une année glissante.
Les rendements prime sont restés très stables au cours des derniers trimestres. A la fin du 2e trimestre 2012, ils s'établissaient à 5,75 % au Royaume-Uni (Grand Londres) et à 6,5 % en Allemagne (Francfort). Dans la plupart des pays, les rendements prime se situent entre 7 % et 7,75 %. Ils ne devraient pas baisser au cours des prochains trimestres, car l'impact de la pénurie de nouveaux entrepôts sera compensé par l'atonie de l'activité.
Source : European Logistics Group - BNP Paribas Real Estate
