Au delà des conséquences immobilières du cycle économique en cours, au delà des déclarations bien tardives et très convenues exprimées par les lobbies obligés par les événements, le plus important est dans doute ailleurs, comme souvent en pareilles circonstances. Une fracture peut être sournoise et pas très douloureuse, ou bien être douloureuse sans être sournoise, ou bien être indolore et sournoise : dans ce cas, le danger est de l’ignorer, plus dur est le réveil ; C’est ce dernier cas qui nous intéresse pour le squelette de l’immobilier.
Trois ruptures majeures sont en cours, sournoisement, et la douleur pourrait être forte si on n’y prend garde. Cessons donc de projeter l’avenir avec des schémas appartenant déjà au passé.
Tout d’abord la fracture liée aux informations immobilières. Ce n’est plus tant l’asymétrie de l’information (relevée par J. Stiglitz en 2000) que la dissymétrie de celle-ci qui marque une rupture. Parlons logement par exemple. La manière dont les informations sont publiées sont inexploitables, car elles donnent des moyennes différentes selon que l’unité est le bien ou le m2 et ne tiennent pas compte d’un mouvement profond : la dispersion des valeurs en conséquences des polarisations centripètes. Au sein d’un même quartier, l’échelle de prix peut-être très large et dispersée ; parce que les lois du marché sont plus fortes que les dieux des normes de la finance, il nous faut des informations fiables et non utilisées à des fins de distorsion de la réalité aux dépends du public. Il en est de même pour l’immobilier d’entreprise : ce sont les occupants qui font un marché et non les investisseurs, et le différentiel entre les valeurs locatives faciales annoncées (traduisez mensongères) et les valeurs locatives économiques réelles, est parfois très élevé (jusqu’à 30 à 40 %). En l’espèce, les informations sont à la fois asymétriques quand à l’accès et dissymétriques dans les composantes. La rupture avec les mauvaises habitudes est inéluctable.
Ce qui amène à la deuxième fracture, celle du concept de « valeur ». La mise en exergue de la notion de valeur dans l’immobilier nous vient de la finance, avec les outils qu’elle nous a apportés et que nous connaissons. La valeur, qui était alors un résultat, devint un objectif : la création de valeur. Pour ce faire, la valeur va oublier le prix, en utilisant des outils (emprunts, leviers, DCF…) qui vont déformer la réalité économique tangible de la composition du prix ; la finance outrancière ne regardait plus la création de richesse comme fondement du prix, mais des revenus capitalisés hypothétiques ignorant parfois l’économie réelle exprimée dans le loyer économique réel, fondé sur le pouvoir d’achat des entreprises ou des particuliers. La création de valeur est alors devenue à l’immobilier ce que Lance Armstrong est au cyclisme : tout est à base de dopage. La valeur est justifiable mais pas vérifiable. Les experts le savent bien. La valeur financière fondamentale peut-elle être différente du prix du marché ? La situation nous ramène à la réalité du prix, au constat que l’emprunt n’est qu’un outil… qui sert parfois à construire un mur ! Les normes, les tableaux excel, les TRI magiques vont redevenir des accessoires car l’hypothétique gain marginal va retrouver sa place : celle des cas extrêmes ; et les modèles gaussiens vont devoir revenir à la prise en compte d’évènements extérieurs, parfois préjudiciables à l’immobilier dans une approche pragmatique globale.
Parmi ceux-ci, la troisième rupture : la métropolisation et ses fractures territoriales. Le livre de mon collègue Laurent Davezies met en exergue les données et les conséquences de la nouvelle fracture territoriale (« La crise qui vient » éd. Seuil). En économie et pour l’humain, en immobilier donc, la crise n’est pas globale : les évolutions des prix de l’immobilier en France sont fracturés selon la région, donc la métropole, où se situent les biens. L’évolution récente montre, qu’au sein des régions, les différences en termes de PIB et d’évolution de population marquent de grandes différences dans les situations immobilières. L’Ile-de-France (30 % du PIB national) est relativement épargnée ; même si des corrections de prix inévitables vont rompre avec les tendances passées. Certaines régions vont prospérer, d’autres s’appauvrir du fait des migrations métropolitaines : les villes sont les sources de richesses, avec des disparités considérables.
Au sein des métropoles elles mêmes, les valeurs vont se polariser et donc se disperser par pôles ; on ne pourra plus dire que le 8e arrondissement de Paris « vaut » X € : il faudra préciser dans quel pôle. Les experts utilisant les méthodes automatiques vont être un peu désorientés… leurs clients encore plus ! Nous ne sommes pas encore prêts à ce type d’analyse, tout en rupture !
D’autres ruptures mériteraient d’être soulignées : les ruptures énergétiques (qui ne seront sans doute pas celles annoncées car des modifications récentes mais fondamentales sont en cours), les ruptures de l’évolution des pouvoirs d’achat, les ruptures démographiques. Ces ruptures marquent le retour de l’économique dans l’immobilier, avec ses composantes techniques, sociologiques… On ne va pas pouvoir continuer à expliquer le présent avec des schémas du passé simple pour éviter de parler du futur compliqué. Il y a beaucoup à faire et peut de temps pour le faire.
Passionnant non ?
