L'intention du Président Hollande est louable : rendre les logements plus accessibles aux Français en faisant baisser leur prix. Le projet de loi de la ministre, Cécile Duflot, d'abord voté puis invalidé par le Conseil constitutionnel, a finalement été promulgué il y a peu. De ce texte, on retiendra essentiellement deux volets majeurs : l'augmentation de 20 % à 25 % de la proportion obligatoire de logements sociaux dans les communes et la mise à disposition des terrains de l'Etat pour abonder l'offre résidentielle du pays. Cette loi va-t-elle atteindre ses nobles objectifs ?
De l'arrivée sur le marché au cours des deux ou trois années qui viennent de centaines de terrains à construire, il faut attendre une certaine détente quant aux prix. Pas de miracle, car le foncier restera une matière première rare dans beaucoup d'endroits.
Toutefois, le foncier est soumis à un zonage strict. Or, la loi Duflot tend à se limiter aux zones A et B1. Ne pas intégrer la zone B2, c’est faire l’impasse sur des dizaines de milliers de logements, qui auraient pu être construits. Ce qui est surprenant d’un gouvernement qui souhaite construire plus. Cette situation créera indubitablement une tension du marché, stoppant toute baisse éventuelle des prix.
Cependant, les pouvoirs publics font preuve d'une grande naïveté économique lorsqu'ils majorent encore les obligations sociales de la loi SRU en les portant à 25 % pour les communes de plus de 3 500 habitants. C'est feindre d'ignorer qu'une opération de construction obéit à un bilan et à un compte d'exploitation, et que les logements à prix hors marché pèseront sur le prix des logements classiques. En clair, la loi Duflot porte en elle les germes d'une inflation du prix des logements privés destinés aux classes intermédiaires. On déshabille Pierre pour habiller Paul.
Du même coup, on accentue un clivage déjà marqué entre logements sociaux et ménages ayant la chance d'y être logés, et logements privés : l'allègement des prix au profit du locatif social pèse sur l'accession et l'investissement privé par un phénomène élémentaire de transfert de charge.
Il ne reste pas moins vrai que les pouvoirs publics ne pourront pas faire l'économie, qui est un investissement, de soutenir la demande au cours des années qui viennent.
A défaut de pouvoir accentuer les aides, ils devront alléger les charges qui lestent toujours plus le logement à tous les stades, la construction, l'acquisition, la détention et la transmission. Sans cette remise en question fondamentale de la fiscalité du logement, qui concerne aussi les collectivités locales et territoriales, les efforts du gouvernement pour tempérer le prix des logements et resolvabiliser la demande seront vains.
