Que disent les premières statistiques IPD-Immostat de la conjoncture dans l’immobilier tertiaire en Ile-de-France, le premier poumon économique national ? Qu’il se creuse une vraie fracture entre un marché qui pleure, et un autre qui rit ou se force à rire.
Celui qui pleure : c’est le marché locatif des bureaux qui, avec moins de 400 000 m2 placés au premier trimestre, fait un grand bond en arrière de près de 10 ans. Pour l’heure, on reste dans les clous pour atteindre le seuil symbolique des 2 millions de m2 de bureaux placés dans l’année, en allumant des cierges pour voir revenir les grandes transactions. La grande vague des rationalisations qui a porté le marché ces dernières années - au moins celui des brokers à défaut des bailleurs - arrive en fin de cycle. Le plus inquiétant, c’est que la crise économique s’attaque maintenant au fond de tarte, entendez par là les petites surfaces dont la demande placée recule de 22 %. Après s’être attaqué au loyer, au ratio de m2 par poste de travail, voilà que le contexte et le climat économiques terrorisent le marché, au point de la geler. « On est dans le dur » fait désormais partie des expressions les plus usitées des asset managers et des commercialisateurs.
Pas vraiment celui des funds managers ou des responsables du capital-markets. Car, le marché qui rit encore un peu, c’est bien celui de l’investissement. Il enregistre une progression remarquée de 40 % des volumes au cours du premier trimestre en Ile-de-France (2,6 Mds €) et même de plus de 60 % au niveau national avec 3,7 Mds € investis. Une progression « technique » pour les uns, davantage liée à l’absence de couperet fiscal qui avait faussé le marché fin 2011 et par ricochet début 2012. Une hausse « exceptionnelle » pour d’autres, à la faveur de la signature de mega-deals dans l’hôtellerie. Certes. Mais, les volumes enregistrés confirment plusieurs tendances de fond. Un, l’argent est là. Il n’est pas si exotique que l’on pourrait l’imaginer, trois quarts des acquéreurs étant français. Deux, on trouve encore des produits en dépit de l’aversion au risque des investisseurs et de la bulle qui se formerait sur le Core. Trois, l’argumentaire autour de la prime de risque qu’offre l’immobilier est toujours aussi bien rodé. La question qu’il faut maintenant se poser, c’est de savoir jusqu’à quand la fameuse notion de valeur refuge peut s’affranchir de la réalité économique. En d’autres termes, si les marchés du locatif et de l’investissement peuvent durablement continuer à s’ignorer.
