Touchée par la crise mais aussi par la mise en question du fonctionnement même de son activité, la distribution se cherche de nouveaux modèles. Diversifier les points de contact avec le client, du centre commercial au site d’e-commerce en passant par la place de marché en ligne, est devenu une question de survie. Non seulement la part du magasin diminue dans les ventes, mais les enseignes y attachent aussi de nouvelles exigences. C’est pourquoi les relations entre bailleurs et locataires sont entrées dans une nouvelle ère. Ce n’est pas une simple affaire de négociation de loyers et de charges locatives : les besoins des commerçants évoluent, en voici trois exemples.
La qualité des locaux prend de l’importance, qu’il s’agisse des conditions d’exploitation, du confort de visite du client ou du cachet de l’architecture : un magasin médiocre voire quelconque ressemble vite à un repoussoir à l’heure de l’internet.
Le flux passant devant la vitrine va devenir un critère majeur de valeur locative. Inversement, le chiffre d’affaires, qui sert aujourd’hui de référence dans les centres commerciaux, sera beaucoup moins parlant, les ventes en magasin et en ligne étant difficiles à dissocier.
Chez une même enseigne, les formats de magasin devraient se multiplier, avec des durées d’occupation variables. C’est dans la logique de la proximité, qui regagne de la valeur : être polymorphe et réactif permet d’aller au plus près du consommateur, que ce soit en gare, en corner, en pop up store, etc. Pour les investisseurs, c’est un gisement de développement : les enseignes seront de plus en plus intéressées par l’externalisalisation d’une fonction immobilière se complexifiant.
En bref, pour être en phase avec son marché, l’investisseur aura intérêt à investir dans la qualité, apprendre à raisonner “flux” plutôt que chiffre d’affaires et à rechercher des partenariats immobiliers avec les enseignes les plus dynamiques.
