L’achat en février 2013 de l’immeuble 118 Avenue des Champs-Elysées par Pramerica pour le compte d’un de ses clients continue d’illustrer l’intérêt soutenu pour l’investissement immobilier, particulièrement pour le segment des immeubles prime (de qualité et bien situés). D’après CBRE, le rendement prime des immeubles de bureaux parisiens s’est réduit à 4,25 % au 1er trimestre 2013, proche de son niveau de fin 2007 (4 %). Sur le marché de l’immobilier coté, les indicateurs de valorisation se rapprochent également de leurs niveaux d’avant la crise. Les foncières cotées européennes se négocient à une décote moyenne par rapport à leur actif net réévalué de seulement 4 % à fin mai 2013 d’après la European Public Real Estate Association. Ce niveau de valorisation a été atteint pour la dernière fois en Juin 2007 et représente une revalorisation importante en comparaison à la décote de 23 % constatée un an auparavant.
Alors que la valorisation de l’immobilier semble s’approcher de ses niveaux d’avant la crise, il pourrait être encore trop tôt pour s’attendre à une correction. En effet, l’environnement de taux d’intérêts très bas continue à soutenir les valorisations immobilières : l’immobilier prime offre toujours un rendement très supérieur à celui des obligations indexées sur l’inflation. Le processus de revalorisation pourrait maintenant s’accélérer sur les immeubles situés dans des localisations secondaires, pour le moment laissées de côté par les investisseurs. D’après les données de CBRE, le rendement des immeubles situés en deuxième couronne parisienne est supérieur de 250bps en moyenne à celui des immeubles à Paris Centre Ouest pour les immeubles de qualité. Il s’agit de l’écart le plus important mesuré par CBRE depuis que les données ont été collectées en 2004. En conséquence, la recherche de rendements supérieurs pourrait maintenant amener les investisseurs à se reporter de manière sélective vers des emplacements secondaires.
Pour le moment, nous ne voyons donc pas de signe que le marché immobilier européen est en phase de surchauffe. Au contraire, un développement de l’intérêt des investisseurs pour les emplacements secondaires pourrait alimenter une deuxième phase du cycle haussier. Cependant, les investisseurs doivent surveiller le risque à moyen terme d’une nouvelle bulle. L’histoire récente illustre que les politiques monétaires accommodantes peuvent contribuer à créer des bulles de valorisation des actifs. En particulier, le retour d’une offre importante de financements immobiliers à des conditions attractives, y compris pour des transactions risquées, pourrait préparer les conditions d’une nouvelle bulle immobilière. Cette tendance est peut-être déjà amorcée à la vue du marché des Commercial mortgage-backed securities : aux Etats-Unis, les émissions de CMBS se montent à $37Mds depuis le début de l’année, alors que les marges à 10 ans pour les tranches investment grade se sont réduites à 160bps en mai 2013 d’après la Pension Real Estate Association. Ces niveaux n’avaient pas été atteints depuis 2007.
