Dans un contexte où les classes d’actifs peu risqués génèrent des rendements particulièrement faibles, les investisseurs reconnaissent de plus en plus la valeur relative offerte par les marchés immobiliers. Au Royaume-Uni, nous observons un retournement sur le marché et nous identifions un nombre croissant d’opportunités parmi les actifs secondaires de qualité supérieure. La situation est similaire dans bien d’autres régions du monde, où l’intérêt des investisseurs s’étend des actifs de qualité aux rendements sécurisés vers un univers plus large.
Cette évolution est particulièrement marquée aux Etats-Unis, où l’économie affiche une croissance stable. Contrairement à de nombreuses autres économies développées, la production est revenue à ses niveaux d’avant-crise et s’inscrit dans une nette tendance haussière. Selon nous, l’économie américaine devrait continuer de croitre à un rythme relativement soutenu sur les cinq prochaines années, malgré la hausse des impôts et la réduction des dépenses publiques.
Dans les grandes villes des Etats-Unis, la reprise de l’immobilier est désormais confirmée. Grâce au redressement du marché des propriétaires occupants et à la perspective d’une hausse des rendements à travers le pays, la reprise pourrait se généraliser à la fois aux villes de deuxième rang et aux actifs secondaires de qualité supérieure.
L’Europe reste la zone que nous privilégions le moins à l’échelle mondiale, même si nous commençons à y voir des signes d’optimisme pour la première fois depuis plusieurs années. Dans cette région, notre exposition se restreint à des actifs « premium » de qualité très élevée, offrant des rendements sécurisés. Par ailleurs, nous privilégions les marchés présentant des risques macroéconomiques plus faibles, comme l’Allemagne et la Scandinavie.
Sur le marché européen, l’Irlande est un pays qui mérite d’être examiné. Après les baisses brutales des prix de l’immobilier, ce marché fait aujourd’hui partie de ceux qui offrent les meilleurs rendements au sein des pays développés. Ces rendements devraient, selon nous, déclencher une hausse soutenue de la demande des investisseurs et doper le nombre de transactions. L’immobilier de qualité « premium » irlandais nous semble ainsi intéressant du point de vue d’un investisseur à long-terme, dont l’appétit pour le risque est modéré.
Dans la zone Asie-Pacifique, Aviva Investors anticipe une hausse des performances sur le marché immobilier d’ici la fin de l’année 2013, portée par l’appétit des investisseurs pour cette classe d’actifs et par l’amélioration des marchés de propriétaires occupants. Le contexte est actuellement favorable pour les marchés exposés au « commerce de nécessité » en Australie, à Singapour et au Japon. Ces actifs offrent une certaine protection à la baisse car ils capitalisent sur des marchés qui resteront sollicités par les consommateurs de biens et de services, même en cas d’assombrissement des perspectives économiques.
Nous observons aujourd’hui des opportunités de croissance attrayantes en Asie, et nous nous intéressons au potentiel offert par les actifs immobiliers liés à la logistique – notamment les transports, le traitement des commandes et la gestion des stocks – en Australie, au Japon et en Chine. Le secteur de la logistique en Chine, sous-développé, est particulièrement prometteur. Un positionnement sur les opportunités offertes par le commerce de détail et la logistique à Hong Kong permet ainsi de bénéficier de manière efficace de la croissance démographique et économique soutenue de la Chine.
En résumé, nous estimons que la demande pour les actifs de qualité sur les marchés liquides devrait rester solide et se renforcer. En dehors des marchés les plus faibles de l’Europe Continentale, les investisseurs pourraient prendre davantage de risques, à condition d’être sélectifs et de baser leurs décisions d’investissement sur une analyse rigoureuse et une connaissance fine des conditions de marché locales.
