C’est un peu l’effet papillon. Un simple battement d’ailes peut provoquer une tornade à l’autre bout du monde. Dans l’immobilier, nous avons deux exemples qui sautent aux yeux.
D’un côté, un projet de loi visant à défendre le petit commerçant. Pour sauver la boulangerie ou le bureau de tabac du village, Sylvia Pinel a concocté 50 mesures, dont une batterie va provoquer un véritable séisme dans les baux commerciaux. Plafonnement du déplafonnement, réforme de dépôt de garantie, nouvelle ventilation des charges qui annonce la fin du bail triple net ou encore droit de préemption pour le locataire. S’il passe en l’état, ce projet de loi imposera à tous les propriétaires-bailleurs de revoir leur logiciel. A tous les bailleurs, car le propre des baux commerciaux est de s’appliquer au-delà du commerce. Bureaux, entrepôts, hôtels… tout l’immobilier d’entreprise sera impacté par une sorte d’uniformisation du droit des locataires. Qu’il soit un particulier en quête d’un toit ou un professionnel en quête d’un outil. La dernière fois qu’une telle menace s’était faite jour, c’était en 2001 quand la justice avait accordé le droit au locataire d’obtenir une révision de son loyer s’il était supérieur à la valeur locative de marché. La loi Murcef de 2001 avait corrigé le tir, au grand dam de certains utilisateurs et au bonheur des investisseurs.
Ces investisseurs sont aussi dans le viseur d’un autre projet de loi, celui de Cécile Duflot. Le projet Alur (Accès au logement et à un urbanisme rénové) prévoit notamment un encadrement des loyers en zones tendues. Les préfets pourront fixer chaque année un plafond qui ne pourra pas dépasser 20% au-dessus du loyer médian de référence. Là encore, l’intention est louable. "Eliminer les excès, contenir une évolution des prix supportable et protéger le budget des Français", pour reprendre les propos de la ministre du Logement et de l’Egalité des Territoires. Mais, les conséquences risquent d’être l’inverse ce qui est recherché. Paradoxalement, ce sont les locataires les plus aisés qui pourraient profiter d’une baisse la plus conséquente des loyers. Autour de moins 30% dans la capitale, selon Michel Mouillart. Sur Paris, par exemple, la médiane, majorée de 20%, représente environ 27-28 €/m². Or, dans les beaux quartiers, les locations tournent aujourd'hui autour de 38-39 €/m², explique-t-il dans les colonnes de Challenges. Pour les locataires en place, c’est un effet d’aubaine. A l’inverse, pour les plus modestes en Ile-de-France dont le loyer est inférieur au loyer médian, ils risquent d’être confrontés à un recours en réévaluation du loyer si le propriétaire-bailleur le réclame. Et le projet de loi lui ouvre ce droit. On se voit pas ce qui l’empêcherait de passer à l’acte tant il reste peu considéré par la sphère publique.
Au final, à vouloir protéger la veuve et l’orphelin, le gouvernement risque tout simplement de flinguer la famille entière.
