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Point de vue de Victor Pagès, My US Investment

La fiscalité immobilière toujours plus volatile en France

François Hollande l’avait annoncé le 16 mai dernier dans l’émission « Capital » : les taxes sur les résidences secondaires vont être allégées à partir du 1er septembre prochain.

Le système actuel est le suivant : les plus-values sont taxées à hauteur de 19 %, ce auquel il faut rajouter les prélèvements sociaux (15,5 %) compensés par différents abattements successifs relatifs à la durée de détention du bien. 2 % par an entre la 6e et la 17e année, puis 4 % jusqu’à la 24e année, et enfin 8 % par an pour toute année supplémentaire. Dispositif supposé conduire à une exonération totale au bout de 30 ans.

L’intérêt affiché de cette réforme serait de réduire la période d’exonération à 22 ans au lieu de 30 ans aujourd’hui. Si les professionnels s’accordent à dire que ces réformes vont dans le bon sens, de nombreuses questions restent en suspens.

1. Le taux d’imposition des plus-values restera-t-il au taux forfaitaire de 19 % ?

2. Quelle sera la progressivité des abattements ?

3. La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €, sera-t-elle toujours d’actualité ?

4. La mesure concernera-t-elle les promesses de ventes ou bien les actes authentiques ?

5. L’abattement extraordinaire de 25 % annoncé comme temporaire jusqu’à septembre 2014, sera-t-il conservé ?

Concrètement, personne n’est en mesure de savoir précisément quelles seront les modalités exactes de la future imposition sur les plus-values, rappelant ainsi à quel point la fiscalité française est volatile. Depuis 2004, pas moins de 3 changements ont été effectués. Difficile à accepter alors qu’un investissement locatif est généralement envisagé sur une période longue !

Par ailleurs, les ventes de résidences secondaires représentent aujourd’hui « seulement » 7 % du marché immobilier national, soit à peu près 45 000 transactions par an. Même si les investissements locatifs (16 % du marché) devraient également être concernés, ces mesures ne devraient donc s’appliquer qu’à moins d’un quart de l’ensemble du marché français.

Enfin, cette mesure semble davantage relever d’une annonce « politique » plutôt que d’une réforme structurelle visant à fluidifier le marché. En effet, sachant qu’il faudra toujours 30 ans pour être exonéré des prélèvements sociaux (CSG / CRDS), les 22 ans annoncés ne devraient être que partiellement
« vrais ».

A contrario, le modèle américain de taxation des plus-values est bien différent et surtout beaucoup plus stable. L’imposition sur les plus-values à l’échelle fédérale est de 15 % en moyenne. Elle est même nulle si vous êtes dans les 2 premières tranches d’imposition sur le revenu à 10 % et 15 % ! Quant aux foyers les plus aisés (tranche d’imposition sur le revenu de 39,6 %), le taux est plafonné à 20 % ! A l’échelle locale, plusieurs Etats comme la Floride ou le Tennessee n’imposent pas les plus-values !

Par opposition à la législation française en constante mutation, les Etats-Unis appliquent donc une règle relativement simple depuis de nombreuses années.