La transparence des loyers était en débat du dernier petit-déjeuner de l’ADI, en partenariat avec la RICS et le soutien d’AOS Studley. Partant d’un constat de recul de la transparence des marchés de l’immobilier d’entreprise en France, utilisateurs, investisseurs, experts en évaluation, conseils réunis autour d’un vaste sujet, tout aussi cyclique que son sous-jacent, et qui oppose ses contraires. Exemples.
La transparence des loyers est-elle compatible avec la confidentialité des transactions ? Assurément, selon la quasi-totalité des intervenants. « La transparence fait bon ménage avec la confidentialité » estime Laurent Ternisien, directeur général d’IPD. En d’autres termes, toute bonne transaction n’a pas vocation à être dévoilée en place publique pour peu qu’on la retrouve dans une base de données. Soit. C’est le business model d’IPD, et dans une moindre mesure, celui d’Immostat.
Pour autant, la transparence des loyers peut-elle s’accommoder d’une industrie aussi singulière que l’immobilier ? Sigrid Duhamel, directeur immobilier de PSA, qui compare l’immobilier à de la haute couture, y voit un leurre : pas un actif ne ressemble à l’autre. Philippe Hachin, directeur immobilier d’Areva, lui, regrette de ne pouvoir trouver dans ce brouillard des comparables afin de guider sa prise de décision au moment de la négociation ou de la renégociation d’un bail. « La transparence se heurte à un vrai problème : celui de l’unicité de l’immobilier. L’un des atouts de cette industrie reste de faire des prototypes », assure Laurent Ternisien, qui plaide néanmoins pour davantage de standardisation.
Car l’absence de transparence a un coût. Pour l’investisseur d’abord. « Un manque de transparence se « price » pour un investisseur, en particulier quand ce n’est pas un acteur domestique », souligne Christian Delaire, directeur général d’AEW Europe. Plus généralement pour l’ensemble du secteur, car une détérioration de la transparence des valeurs pèse, d’une manière ou d’autre, sur l’attractivité d’un marché. « A terme, le manque de transparence engendrera un ralentissement des transactions », prévient Laurent Ternisien.
Au même titre que la franchise a un coût caché pour le preneur. « Une franchise est souvent la contrepartie d’un engagement long », relève Dimitri Boulte, directeur général adjoint de SFL. « Quand je vois des preneurs s’engager sur des durées de baux de 9 ans fermes, voire plus, je ne peux m’empêcher de penser qu’ils sont en danger », ose Gilles Betthaeuser, président d’AOS Studley.
Alors que faire ? Christian de Kérangal, directeur général adjoint de Crédit Foncier Immobilier, s’est lancé en proposant de donner naissance à une base de données sur les transactions affichant les loyers économiques au lieu des valeurs faciales. Un premier pas vers une plus grande lisibilité des marchés. « Si on ne le fait pas, c’est le régulateur qui va s’y intéresser », alerte Laurent Ternisien. Une épée de Damoclès qui pourrait en finir avec cette forme de ni-ni quand on évoque le sujet. Ni opacité, ni transparence totale.
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