Dans un récent rapport intitulé : Rénovation - L’avenir du commerce physique en Europe, le département de recherche du groupe immobilier néerlandais Bouwfonds analyse la concurrence des formes dématérialisées de commerce avant de conclure que les centres commerciaux ne sont pas par nature menacés. En effet, même si la vente en ligne devrait couvrir en moyenne un quart du chiffre d’affaires du commerce en 2025, sa part de marché dépendra fortement des activités concernées. L’alimentation, le bricolage, la décoration, le jardin, le matériel de loisirs et dans une moindre mesure le prêt-à-porter, pour ne prendre que ces exemples, devraient se maintenir durablement dans les circuits de vente traditionnels. Or ils constituent l’essentiel des activités présentes dans les centres commerciaux.
Un avenir est donc possible pour les centres commerciaux, conclut le rapport, mais la saturation du marché, français notamment, en termes de surfaces de vente est telle que les investisseurs devraient d’abord s'intéresser à la rénovation du parc existant. En France, plus de 50 % du parc serait obsolescent, ce qui a de quoi susciter des vocations et des stratégies de conquête. Bouwfonds, dont l’étude se poursuit en pointant les conditions à réunir par les centres commerciaux pour s’adapter au “monde nouveau” du commerce, ne sera sans doute ni le dernier ni le seul à rechercher des positions sur ce marché.
Qui sont-ils, ces investisseurs susceptibles de prendre en main la rénovation de centres commerciaux ? Les foncières spécialisées, sans aucun doute, en premier lieu sur leur propre parc. Toutefois, dans les cas les plus graves, il est difficile à l'équipe qui a assisté impuissante au naufrage de repartir sur de nouvelles bases : un passage de témoin peut-être une nécessité. C’est pourquoi on ne peut exclure des changements de main, des regroupements d’actifs, voire l’apparition de fonds opportunistes, à l’image de ce qui s’est passé dans les années 1990 au plus fort de la crise de l’immobilier de bureaux, où l’on a vu nombre d’opérations “plantées” reprises pour une bouchée de pain par des fonds suffisamment solides pour les conserver avant de les restructurer.
L'histoire ne se répète jamais, mais certains frémissements laissent à penser que la reprise d’actifs commerciaux dépréciés pourrait se révéler une tendance significative du marché de l’immobilier commercial en 2014. Par qui ? Nous devrions le savoir bientôt, et peut-être voir apparaître de nouveaux acteurs. Pour faire quoi ? Des produits de nouvelle génération dont les contours restent en grande partie à inventer.
