En matière d’immobilier, beaucoup pensent que la directive AIFM n’a de conséquences que sur les seuls véhicules agréés par l’AMF (essentiellement des OPCI et SCPI) et oublient qu’elle a également des incidences sur des véhicules non régulés, tels que les SAS (Société par Action Simplifiée) et SCI (Société Civile Immobilière), autres formes sociales fréquemment utilisées par l’investisseur immobilier. Ces véhicules peuvent, en effet, être aussi des fonds d’investissements alternatifs (FIA) et entrer dans le champ d’application de la directive. Si tel est le cas, les véhicules doivent respecter quelques règles : se déclarer à l’AMF, avoir un dépositaire et être gérés par une société de gestion agréée à l’AMF.
Cette régulation positive du marché s’inscrit dans le cadre européen de contrôle de toute l’activité de gestion pour compte d’autrui, qui a pour but de protéger les investisseurs dans leurs relations avec une multiplicité de gestionnaires.
La notion de FIA se vérifie au regard des statuts, des pactes d’actionnaires et des conventions conclues entre les parties. S’il est relativement simple de vérifier les deux premiers critères du fait que, dans la plupart des sociétés, l’essence même est de rassembler des investisseurs pour réaliser des profits dans le cadre d’un investissement commun, l’appréciation du troisième critère est plus délicate. Si la gestion d’un investissement est assurée par un tiers avec une grande autonomie, alors il s’agit d’un FIA. Au contraire, si on est face à des investisseurs qui ont un véritable contrôle quotidien sur la gestion, le véhicule ne rentrera pas dans le champ des FIA. A titre d’exemple, une joint-venture immobilière où deux investisseurs institutionnels gardent le "contrôle au quotidien" des actifs immobiliers détenus dans le cadre de la joint-venture n’est pas un FIA ; un club deal immobilier où plusieurs investisseurs investissent ensemble dans une SCI, dont ils confient la gestion à un tiers et ne gardent pas de pouvoir de contrôle sur la prise de décision d’investissement ou de désinvestissement sur les actifs immobiliers, est un FIA.
De nombreux investisseurs peuvent avoir confié la gestion de leur véhicule d’investissement à un tiers qui l’administre avec une relative autonomie et qui peut donc être potentiellement un FIA, avec alors obligation de se déclarer à l’AMF et se doter d’un dépositaire. Il est vrai que ce contrôle supplémentaire engendre des coûts qui peuvent faire baisser le rendement. Mais, à défaut, le gestionnaire ainsi que le fonds lui-même, s'exposent à de lourdes sanctions.
Enfin, l’AMF parait favorable à ce que les sociétés de gestion agréées puissent, sous son contrôle et dans des conditions à préciser, exercer à côté de leur activité de gestion de FIA, celle, plus auxiliaire, de gestion de véhicules non-FIA.
