Le prix des logements neufs est aujourd’hui tellement déconnecté du budget des ménages que la production tourne à peine au ralenti. Dans les secteurs les plus tendus, où il faudrait réduire les prix d’au moins 40 % pour retrouver un marché dynamique, même les efforts les plus drastiques de réduction des coûts ne pourront combler un tel fossé. Restaurer la solvabilibité des ménages implique ni plus ni moins qu’un changement de modèle.
Comme toujours, c’est en se tournant vers la demande que l’on trouve les solutions. Ce qui plafonne le budget d’acquisition d’un ménage, c’est le montant des mensualités qu’il est capable d’allouer au remboursement de son emprunt. Si ce montant, mettons de 900 €, ne lui permet pas d’acheter le T3 à 7 000 €/m² auquel il aspire à Montrouge, il devra se contenter d’un T2, ou s’éloigner vers une banlieue moins chère pour disposer de la chambre en plus dont il a besoin.
Et si, avec ses 900 €, il pouvait devenir propriétaire du T3 à Montrouge (92), en consacrant 450 € au remboursement de son prêt immobilier et 450 € à un loyer revenant au propriétaire du terrain sur lequel son immeuble a été construit ? C’est ce que permettent les montages dissociant le bâti, acheté par les particuliers au promoteur, du terrain détenu par une institution qui le rentabilise en le louant sur une très longue durée, de plusieurs dizaines d’années.
Dans les zones tendues où le coût du foncier grève fortement les prix, l’impact peut être colossal. Dans notre exemple de Montrouge, “sortir” le foncier du prix de vente du logement le fait tomber de 7 000 €/m² à 2 600 €/m². À ce prix, même en rajoutant le loyer dû au propriétaire foncier, la plupart des ménages de la classe moyenne retrouvent une solvabilité.
Les outils juridiques permettant ce type de montage “dissociatif” existent : bail emphytéotique, bail à construction ou le nouveau BRILO (bail réel immobilier relatif au logement). Toute opération immobilière, petite ou grande, peut en bénéficier, à l’initiative de l’aménageur ou du promoteur, dès lors qu’une foncière a pu être mobilisée pour acquérir le terrain et gérer sa location.
Comme toute bonne idée, les montages dissociatifs rendent tout le monde gagnant. Le porteur du terrain investit dans une valeur sûre. Le promoteur voit ses ventes monter en flèche, dopées par des prix attractifs. Quant à notre client de Montrouge, il n’a plus à hésiter : il acquiert, en plein coeur du pôle urbain, un bien dont la revente est assurée. Du point de vue patrimonial, sans parler du cadre de vie et du budget transport, c’est certainement le choix le plus avisé qu’il puisse faire.
Faut-il ajouter qu’aucune aide, ni à la pierre, ni à la personne, n’a été mobilisée ?
