Nous venons de lancer, pour le compte d’un grand aménageur francilien, une consultation d’opérateurs immobiliers visant à créer 500 logements. Forts de l’expérience de tranches précédentes, nous avons peaufiné avec lui une méthode de co-élaboration de projet entre l’aménageur et un groupe d’opérateurs à sélectionner.
La première étape consiste à définir les quatre paramètres dont dépendent la cohérence interne mais aussi l’efficacité du modèle économique :
· Un programme diversifié répondant à un maximum de besoins de logements
· Des prix de vente ou des loyers ciblés sur le coeur des segments de marché
· Une charge foncière au juste niveau, par rapport au prix de revient des logements comme au bilan de la ZAC
· Des coûts de construction et des coûts d’aménagement cohérents avec ce qui précède.
Ces paramètres ont été utilisés pour exprimer la demande de l’aménageur et la cadrer à l’échelle des îlots. Les opérateurs présenteront des intentions sur tout ou partie du programme. L’aménageur choisira pour chaque îlot les candidats les plus pertinents et organisera avec eux des ateliers de conception débouchant in fine sur les permis de construire. Le processus sera rythmé par des engagements formels.
Sans détailler la méthode par le menu, soulignons cinq objectifs que la co-élaboration de projet permet d’atteindre plus facilement qu’une consultation classique de promoteurs.
1. Ouvrir le choix des partenaires
Différents opérateurs coopèrent à la conception des îlots, mais leur regroupement est fait “à la carte” par l’aménageur, qui veille au bon assemblage des compétences et des cultures d’entreprise (les avantages du macro-lot sans ses inconvénients).
2. Sécuriser la sortie des opérations
Les opérateurs s’engagent à rentrer dans le modèle économique pré-validé par l’aménageur. Pas de mauvaise surprise à craindre du type “finalement on n’y arrive pas”.
3. Faire porter la négociation sur la qualité et non sur la charge foncière
Le niveau de la charge foncière étant fixé, la sélection des candidats puis la négociation des projets porte uniquement sur la qualité architecturale, environnementale, sociétale ou marketing.
4. Optimiser la conception des projets
Les fiches de lot sont co-élaborées avec les opérateurs des îlots, dont l’expérience, la créativité et la capacité d’innovation sont mises à contribution. La réflexion est collective.
5. Accélérer la commercialisation
Les produits étant bien ciblés sur la demande, les ventes sont beaucoup plus rapides, ce qui n’est pas sans intérêt financier pour l’aménageur comme pour les opérateurs immobiliers.
À retenir :
Des bilans d’opération bien cadrés au départ sont plus efficaces que des fiches de lot pour atteindre les objectifs de l’aménageur et stimuler le savoir-faire des opérateurs. Ceux qui ont participé à la tranche précédente ont déclaré que l’opération figurait parmi leurs meilleurs programmes en Île-de-France, en termes de prix accessibles, de vitesse d’écoulement et de contribution marginale.
