Et si l’on assistait à un retour des ventes obligées en France ? Jusqu’à présent, le marché a jeté un voile pudique sur la situation de certains investisseurs. Il est vrai que la baisse des taux d’intérêt a apporté une bouffée d’oxygène à ceux qui étaient fortement endettés. La plupart des acteurs en rupture de covenant bancaires ont pu renégocier leurs lignes de financement ou faire appel aux marchés pour renforcer leurs fonds propres. Enfin, la résolution du conflit sur la titrisation de Cœur Défense a enlevé une arme, celle de la procédure de sauvegarde, aux propriétaires défaillants. Il n’empêche. En l’espace de quelques semaines, plusieurs exemples de vendeurs « forcés » arrivent sur le devant de la scène.
Premier cas. Celui que tous les investisseurs opportunistes attendent depuis deux ans : une vente à l’initiative d’une banque. C’est le cas de l’ancien siège de la Fnac à Clichy (92) mis sur le marché par l’investisseur Cambridge Place et dont le mandat est confié à Jones Lang LaSalle. Derrière, c’est Barclays Capital, le gestionnaire du conduit de titrisation dans lequel est logé le prêt, qui a pris la décision de vendre. L’Agefi détaille parfaitement les motivations de l’établissement financier. Le départ de la Fnac laisse un vide de 40 % dans l’immeuble et plombe les loyers de l’ensemble, d’autant que le propriétaire ne remet pas les 15 M€ qui auraient permis à l’immeuble de revenir sur le marché selon les standards actuels. Conséquence, les loyers ne suffisent plus à payer les intérêts du prêt, le fameux ratio ICR (Interest coverage ratio). Le prêt est alors confié à un special servicer, entité chargée de gérer les prêts en difficulté au sein des titrisations. Avec la décision finale que l’on connaît. Les vendeurs attendent 90 M€ de cette vente, montant largement supérieur à la dernière estimation de 69 M€ en octobre 2009, mais nettement inférieur au montant du prêt qui s’élève à près de 113 M€.
Deuxième exemple : l’annonce de la liquidation du fonds ouvert Degi Europa par Aberdeen Asset Management sous la pression des actionnaires. Gelé depuis deux ans, le fonds était dans l’obligation de rouvrir avant la fin octobre ou de fermer. C’est la seconde solution qui a été adoptée, la poche de liquidité de 30 % n’étant pas suffisante pour répondre aux retraits des souscripteurs. Aberdeen imite Kan Am qui a liquidé son fonds aux Etats-Unis et Morgan Stanley qui vient de fermer son fonds P2 Value. A la sortie, c’est la même conséquence : la cession d’actifs. Aberdeen a vendu pour 423 M€ d’actifs du fonds Degi Europa à fin septembre et annonce qu’il va céder les actifs restants – 19 au total – « dans les meilleures conditions ». Morgan Stanley se donne trois ans pour céder ses 34 immeubles restants. Pas sûr alors que le travail de valorisation sera terminé sur tous ces actifs. Les fonds value added et opportunistes peuvent commencer à se frotter les mains. Enfin, un peu de matière première.
