Pour répondre à ce besoin, l’État a défini en 2014 la catégorie des logements intermédiaires. Ils bénéficient via les lois de finances d’une TVA à 10 % et de 20 ans d’exonération de taxe foncière. Les loyers doivent être inférieurs de 15 à 20 % à ceux du marché.
La SNI, avec 35 000 logements intermédiaires programmés d’ici 2020, en est à ce jour le principal producteur. Action Logement vient d’annoncer à son tour son projet d’acquérir 100 000 logements intermédiaires en 5 ans dans les zones tendues.
Cette mobilisation est encourageante. Dans quelle mesure pourra-t-elle s’étendre largement à d’autres acteurs ?
Les bailleurs sociaux pourront y prendre part, sans manquer toutefois d’investir, à l’instar de la SNI, dans deux expertises cruciales : le marketing et la commercialisation.
· Les ménages adressés diffèrent sensiblement de la clientèle habituelle du logement social. Faute d’études de marché adaptées pour bien définir les typologies et surfaces d’appartements, les programmes de logements intermédiaires risquent de ne pas trouver la leur : les difficultés à louer de certains programmes en PLS, dont la clientèle est proche, le montrent amplement.
· Les ménages concernés n’étant a priori pas inscrits sur les listes de demandes de logement social, les organismes devront diversifier les moyens de faire connaître leur offre de logements intermédiaires : sites internet, agences immobilières, services des entreprises à leurs salariés…
Au-delà de ces expertises se pose la question du financement pérenne du logement intermédiaire.
Les productions cumulées de la SNI et d’Action Logement, pour importantes qu’elles soient, portent sur un terme court et ne couvrent que partiellement les besoins du marché sur cette période de fort investissement.
L’État a dégagé une dotation d’un milliard d’euros en 2014 pour la SNI, complétée par des capitaux apportés par sa maison mère la Caisse des Dépôts et par un fonds spécial abondé par 17 investisseurs institutionnels. Mais rien n’assure la reconduction de la dotation après 2020, ni celle des avantages fiscaux. En l’absence de telles mesures à caractère exceptionnel, où trouver les capitaux et comment les rémunérer ?
Les autres bailleurs sociaux sont également habilités à produire des logements intermédiaires, sur leurs fonds propres, à travers des filiales dédiées, et sans dépasser 10 % de leur parc total. Ainsi, Action Logement prévoit de vendre 1 % de son parc immobilier par an pour financer le programme annoncé. Une telle mobilisation de fonds propres est loin d’être aisée pour tous les organismes HLM, et comment arbitrer entre la production de logements sociaux et celle de logements intermédiaires ?
Faut-il, à l’instar du livret A pour le logement social, créer un nouveau produit d’épargne populaire au profit du logement intermédiaire, reconnaissant par là son intérêt en termes de pouvoir d’achat, de mobilité professionnelle et de mixité sociale ?
Le débat mérite d’être posé si nous voulons éviter que le logement intermédiaire ne disparaisse prématurément des écrans radars.
