Fracture(s), saison 2

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Et si la métropole n’était pas in fine la panacée ? L’affirmation du fait urbain est devenue une réalité palpable aujourd’hui. D’ici la fin du XXIe siècle, 85 % de la population mondiale sera urbaine contre… 5 % au XVIIIe siècle. La métropolisation de l’économie a dépassé le stade des travaux économiques de Paul Krugman. Si les 100 premières métropoles accueillent 10 % de la population mondiale, elles concentrent 30 % du PIB et 75 % de l’activité immobilière, rappelait cette semaine Pierre Schoeffler dans un débat de l’Institut Palladio. En dépit de tous ces puissants moteurs, la question de la déclinaison de ces nouveaux modèles à l’échelle de l’immobilier reste à construire.

Prenons l’exemple de la région parisienne, moteur économique de la 6e puissance économique mondiale, qui s’appuie sur une ville-monde : Paris. Sauf à se replier sur une politique populiste et protectionniste, tout converge en faveur d’une attractivité naturelle de ce territoire. Mais derrière la vitrine alléchante, c’est tout le magasin qu’il faut organiser pour éviter d’avoir des rayons en déshérence.

En logement, l’Île-de-France est une zone tendue, mais l’attractivité de la métropole francilienne cache d’énormes disparités entre une capitale riche et opulente, où les prix s’envolent et continuent de chasser les classes populaires et moyennes, et des territoires qui décrochent avec une croissance démographique naturelle et migratoire quasi-nulle. Cette asymétrie territoriale, mise en relief par Gilbert Emont, est le reflet d’une fracture sociale de plus en plus flagrante qui menace des équilibres fragiles. Faire co-exister des îlots de richesse avec des poches de pauvreté peut aboutir à une rupture. La richesse de Londres n’a pas empêché le Brexit. Elle l’a même peut-être provoqué.

Cette fracture territoriale touche aussi le commerce et le bureau. Pour le commerce, nous sortons d’une vision binaire (e-commerce vs commerce physique) pour entrer dans une « multiplicité des équilibres » au niveau des dynamiques territoriales finement présentée par Béatrice Guedj, directrice de la recherche à l’IEIF, lors de la matinée prospective de l’Institut. Un investisseur institutionnel ne peut plus se contenter d’avoir une exposition sur une classe d’actifs toute aussi sur-performante qu’elle puisse être. Il doit s’organiser pour entrer dans le détail.

Dans le bureau, si l’activité locative s’améliore, comme en témoigne à la fois le niveau de la demande placée (2,4 millions de m2) mais surtout celui de l’absorption nette (près de 700 000 m2), des frontières de plus en plus marquées se dessinent à l’intérieur même des territoires. La santé du marché de bureaux dans le quartier central d’affaires de Paris masque les très grandes difficultés du croissant Ouest ou encore celles de la seconde couronne où il faut huit fois plus de temps pour commercialiser un immeuble.

Ainsi, les grilles d’analyses qui sous-tendent les marchés – à tout le moins celles territoriales – se complexifient comme jamais. Si le capital est devenu mondial, l’immobilier, lui, est plus que jamais local. Il en (re)devient même un commerce de proximité.