Chiffres et analyses convergent pour reconnaître que 2016 restera un bon cru en immobilier d’entreprise, particulièrement pour le marché locatif des bureaux franciliens. Une année marquée par une demande placée de plus de 2,4 millions de m2 portée aussi bien par des grandes transactions que par le segment de la petite et moyenne surface, et des loyers globalement stabilisés, voire même en progression dans certains secteurs géographiques à commencer par le quartier central des affaires de Paris. Le marché semble s’être affranchi d’un niveau de croissance économique relativement faible et d’un contexte géopolitique difficilement prévisible entre le Brexit et l’élection de Donald Trump à la présidence des Etats-Unis.
C’est même au niveau micro qu’il faut regarder les freins à une plus forte croissance du marché locatif qui a pâti d’un manque d’offre. Tout simplement. Cela peut paraître étonnant au regard de la taille du parc de bureau francilien, l’un des plus profonds de l’Europe avec plus de 50 millions de m2, et du niveau de l’offre globale qui reste autour de 3,5 millions de m2. L’étude Paris Vision de Knight Frank résume assez bien la problématique du marché de bureaux parisien. Retenons deux chiffres pour illustrer ce constat.
15 % : c’est ce que représentaient les surfaces de grade A dans les disponibilités offertes aux entreprises en Ile-de-France alors qu’elles ont représenté 72 % des transactions de plus de 5 000 m2 en 2016. Le décalage entre l’offre et la demande est impressionnant et pose la question de l’adaptation du parc tertiaire à la demande des entreprises, en particulier des grands comptes. Au-delà de la question légitime de l’obsolescence d’une partie du parc tertiaire francilien, dont il faudra imaginer des solutions innovantes pour éviter la friche, c’est le niveau d’attractivité de la région Capitale qui est en jeu.
3,9 %, c’est le taux de vacance du QCA, la vitrine tertiaire de la région parisienne. Ici, c’est la fluidité du marché qui est cause, l’un des premiers leviers pour attirer aussi bien les investisseurs que les entreprises. Si l’on précise que les immeubles de grade A ne représentent que 5 % de cette vacance, nous sommes bel et bien dans un état de pénurie quantitative et qualitative.
2017 permettra-t-il de sortir de cette situation ? Pas sûr. Quelque 1,2 million de m2 de surfaces neuves ou restructurées sont attendues en Ile-de-France, mais plus de la moitié a été déjà commercialisée. Il reste ainsi seulement 570 000 m2 disponibles. Moins d’un quart de la demande placée en 2016. Moins que l’absorption nette qui a frôlé les 700 000 m2 l’an passé. La pénurie persiste. Elle va se traduire ici et là par quelques tensions sur les valeurs locatives, mais pas d’envolée tant que la croissance ne sera pas durablement revenue. Car en attendant de restaurer leurs marges, les entreprises vont rester mal-logées.
