Naissance d’un nouveau géant de l’immobilier de commerce à la corbeille. Carrefour va introduire à la Bourse de Paris Carmila, sa foncière de centres commerciaux, trois ans seulement après sa création à partir du rachat des galeries commerciales externalisées au début des années 2000 à Klépierre. Cette cotation, tant attendue par le marché, va s’opérer par une fusion subtile avec un véhicule déjà coté, Cardety, qui devait servir de réceptacle au spin-off de Carrefour Property. Elle intervient dans le timing imaginé dès la création de Carmila, dans un contexte boursier plutôt favorable avec un indice CAC 40 qui frôle à nouveau les 5 000 points.
Cette future introduction, c’est d’abord le succès d’un homme, Jacques Ehrmann, qui signe sa deuxième introduction en Bourse après celle de Mercialys pour le compte du groupe Casino. Surtout, il a réussi là où beaucoup se sont cassé les dents. L’échec de la cotation de Carrefour Property avait notamment coûté le poste de Lars Olofsson. A l’heure où tout le monde s’active pour succéder à Georges Plassat à la tête de Carrefour, Jacques Ehrmann pourrait s’appuyer sur un premier fait d’armes marquant.
Cette réussite annoncée, c’est aussi la force d’un modèle très fin de réappropriation de son outil immobilier sans y laisser tous ses fonds propres. Carrefour garde ainsi la propriété des murs des hypermarchés, son cœur de métier, mais ouvre les vannes des galeries commerciales attenantes. C’est finalement une question d’équilibre. Avec 42 % du capital de l’ensemble, Carrefour n’a pas le contrôle de la foncière au sens boursier, mais en conserve toutes les manettes opérationnelles et maîtrise ainsi le parcours de son client final. L’investisseur institutionnel peut, quant à lui, s’exposer à l’immobilier de commerce toujours aussi difficile d’accès, sans avoir à constituer une équipe dédiée.
Ce modèle gagnant-gagnant suppose d’avoir une taille critique – avec plus de 5 Mds€ sur trois pays, il n’y a pas de sujet ici – et des équipes. C’est tout le challenge de Jacques Ehrmann qui doit ajouter au « capital intensive » de l’immobilier du « labor intensive ». « L’immobilier, ce n’est pas un produit obligataire. Cela se travaille quotidiennement », nous rappelait celui qui a inventé le concept de la pâte à modeler. Les trois premières années de Carmila ont permis de tester la résilience du modèle. L’appétit de l’augmentation de capital annoncée mesurera son degré d’attractivité.
L’arrivée programmée de Carmila en Bourse met en lumière une « french touch » dans l’immobilier de commerce, avec trois structures françaises aux premiers rangs des foncières cotées de ce secteur en Europe continentale. Elle réaffirme également l’attractivité du statut SIIC dont sera doté Carmila. Plus généralement, elle illustre l’incroyable mutation de l’immobilier devenu un outil de développement économique des entreprises et plus seulement un centre de coûts. Assurément, cette vision dynamique de l’immobilier a vocation à s’étendre à d’autres typologies d’actifs que le commerce.
