Depuis la prise de position de Régis Schultz, président de Monoprix et membre du comité exécutif du groupe Casino, en faveur d’un moratoire sur les zones commerciales de périphérie (1), Gontran Thuring, multiplie les prises de parole pour défendre les centres-commerciaux quitte à relativiser leur développement et à surévaluer leurs retombées positives. Cet article n’a qu’un objectif : rétablir quelques vérités, celles-là même qui expliquent la bronca que suscite aujourd’hui un secteur qui n’a ni vu, ni voulu percevoir les signaux faibles d’un ras-le-bol.
Tout d’abord on ne peut pas comprendre le débat actuel si on refuse de voir que les nouveaux centres commerciaux ouvrent majoritairement en périphérie et captent une part croissante de la clientèle des centres-villes. Gontran Thuring a beau se vouloir rassurant en faisant état d’un cinquième des centres commerciaux situés en centre-ville et d’une densité « dans la moyenne européenne, entre le Royaume-Uni et le Portugal » (2), les chiffres sont alarmants. Sur les 3 780 sites commerciaux que comptent la France, 17 % sont en « zone urbaine » tandis que les 83 % restants se situent en « zone périurbaine » et en « zone périphérique » (3). Gontran Thuring défend l’idée d’un ralentissement du nombre de centres commerciaux périphériques en précisant que « seuls 13% (des projets autorisés) concernent des espaces commerciaux structurés dont un quart uniquement pour des centres commerciaux de périphérie. » (4) Cette affirmation est doublement erronée. D’abord, la part des ensembles commerciaux dans les surfaces commerciales créées s’accroît de 60 % en 2012 à 77 % en 2016 (5). Ensuite, les centres commerciaux de périphérie ne représentent pas « un quart uniquement » des projets autorisés mais… 94 % des zones périurbaines et périphériques ! (6). Autant dire que la périphérie attire plus que jamais les investisseurs au détriment des centres-villes.
Les opérations de rénovation sont marginales et consistent toujours à créer des surfaces commerciales supplémentaires
Pour Gontran Thuring, les centres commerciaux jouent un rôle d’aménagement « en revitalisant des aires urbaines, en restructurant des friches industrielles ou commerciales » (7). Prenant des accents pleins de gravité, il souligne combien « l’état de dégradation des périphéries ne saurait tenir lieu de justification pour reculer devant l’ardente obligation de réparation urbaine » (8). Cela tombe bien, selon lui, le développement « des équipements périurbains ou périphériques (…) concerne essentiellement des opérations d'extension et de rénovation nécessaires pour des centres dont la moyenne d'âge est de plus de trente ans et qui doivent donc s'adapter aux besoins de leurs clients » (9). Même chose pour les « retail parks de nouvelle génération » qui « visent le plus souvent à restructurer des zones commerciales développées dans les années 1970 et 1980. » (10) APourtant, là encore, les chiffres disent le contraire. Sur près de 400 projets autorisés, seuls 15 % consistent à donner un coup de jeune à des centres commerciaux vieillissants (11).
Les centres commerciaux de périphérie contribuent à une guerre commerciale généralisée
Pour justifier les projets de périphérie, Gontran Thuring évoque l’ « accroissement de population en zone péri-urbaine huit fois supérieur au centre-ville durant les cinq dernières années. » (12) Selon lui, « cette augmentation nécessite des équipements adaptés : hôpitaux, collèges, centres culturels et sportifs mais aussi … commerciaux ! » (13) Curieux raisonnement. Pour ne prendre que l’exemple des hôpitaux ou des collèges, l’heure est, qu’on le déplore ou non, au regroupement et à la concentration des établissements. Surtout pas à leur multiplication. A quoi ressemblerait d’ailleurs la France si des zones commerciales étaient nécessaires aux quatre points cardinaux des villes centres? Certes, au vu du potentiel que représentent encore les centres-villes, on comprend que le secteur de la promotion commerciale soit confiant dans les perspectives de développement de la périphérie (14). Mais est-il bien raisonnable d’accepter comme un fait acquis ce processus de vampirisation?
L’impact des centres commerciaux sur l’environnement est objectivement négatif
Avant de vanter comme le fait Gontran Thuring la façon dont les centres commerciaux limitent au maximum leurs déchets et leurs émissions de CO2, il faudrait mettre un sérieux coup de frein aux implantations en plein champ qui participent au phénomène d’artificialisation des meilleures terres agricoles. Dans le cas de l’extension de l’Ikea de Caen, on peut par exemple s’étonner qu’une toiture végétalisée et la plantation de 800 arbres ait suffi à la cour d’appel de Nantes pour donner son blanc-seing alors même que la quasi-totalité des élus locaux étaient opposés à toute idée d’extension. En fait, plus le projet est énorme, moins les villes impactées peuvent s'y opposer. Pour une raison simple : l'équipement est considéré d'intérêt régional. Cet argument pousse à lui seul les grandes enseignes à concevoir les plus grandes zones commerciales possible qui, faut-il le souligner, ne peuvent s’insérer qu’à la périphérie des villes et non pas dans le tissu urbain existant. Le législateur aurait voulu favoriser l'artificialisation des terres agricoles qu'il ne s'y serait pas pris autrement (16).
L’impact sur l’emploi des centres de périphérie est sujet à débat
L’emploi fait partie des arguments que toute filière avance pour demander des aides ou faire barrage à un durcissement de la législation. Le Centre national des centres commerciaux ne déroge pas à la règle. Comme d’autres syndicats professionnels avant lui, il a mis le paquet pour chiffrer les retombées de son activité en termes d’emplois avec un résultat… pour le moins attendu : la création d’un centre commercial génère des emplois et comme leur nombre a beaucoup augmenté, de nombreux emplois ont été créés. Un peu court, quand même. Pour faire consensus sur cette question, il faudrait que deux conditions soient remplies. D’abord, les études d’impact des projets de centres commerciaux sur les emplois existants devraient être fortement recommandées lors de la présentation des projets et faire l’objet d’évaluation a posteriori (17). En outre, elles ne devraient pas porter sur des chiffres bruts de création mais sur des chiffres nets intégrant les effets de déplacement et de substitution par rapport aux emplois commerçants existants. En attendant, une chose est sûre : un nouveau centre commercial n’a, là encore, pas le même impact selon qu’il est localisé en centre-ville ou en périphérie. Dans le premier cas, le centre commercial joue un effet de redynamisation du tissu commercial existant et se solde par une création nette d’emplois. Dans le second cas, il détourne inévitablement une partie de la clientèle des commerces de centre-ville et contribue à fragiliser des entreprises qui supportent des coûts et des contraintes sans rapport avec celles qui pèsent sur la périphérie.
Le moratoire sur les centres commerciaux de périphérie est justifié
Que le Centre national des centres commerciaux s’emploie à défendre les intérêts de ses adhérents n’a en soi rien d’étonnant ni de scandaleux. Mais il est impossible de suivre Gontran Thuring lorsque, regrettant qu’il y ait « trop de préjugés sur les centres commerciaux » (18), il met sur le même plan les centres commerciaux de centres-villes et ceux de périphérie. Car si les premiers sont trop nombreux, les seconds sont en revanche trop rares. Régis Schultz, président de Monoprix et membre du comité exécutif du groupe Casino, a donc pleinement raison lorsqu’il réclame un moratoire sur le développement commercial de la périphérie et non sur l’ensemble des centres commerciaux (19).
(1) « Les centres commerciaux contribuent à la destruction du lien social », interview de Régis Schultz, Propos recueillis par Ivan Letessier, L’appel au secours des centres-villes, Le Figaro, 02/02/2017
(2) Trop de centres commerciaux en périphérie ?, Gontran Thüring, Business Immo, 24/03/2017
(3) Recensement Codata des projets commerciaux au 01/03/2017
(4) Centres commerciaux contre centres-villes, un combat d'arrière-garde, Gontran Thüring, Business Immo, 09/02/2017
(5) Rebond des créations de surfaces commerciales en 2016, après une année d’attentisme, selon Procos, Daniel Bicard, LSA, 13/01/2017
(6) Recensement Codata des projets commerciaux au 01/03/2017
(7) Centres commerciaux contre centres-villes, un combat d'arrière-garde, Gontran Thüring, Business Immo, 09/02/2017
(8) Trop de centres commerciaux en périphérie ?, Gontran Thüring, Business Immo, 24 03 2017
(9) et (10) Déclin des centres-villes : cessons d’accuser les centres commerciaux de tous les maux !, Le Cercle Les Echos, 28/02/2017
(11) Recensement Codata des projets commerciaux au 01/03/2017
(12) et (13) Trop de centres commerciaux en périphérie ?, Gontran Thüring, Business Immo, 24 03 2017
(14) Selon les chiffres du CNCC, les centres commerciaux représentent 25% du chiffre d’affaires du commerce pour 15 % de la surface commerciale. Une "surperformance" qui leur promet un avenir plutôt serein. – Livre blanc du CNCC : Les centres commerciaux, acteurs engagés, 7 propositions pour un commerce durable
(15) Bienvenue dans cette France qui construit n'importe comment, Franck Gintrand, Les Echos, 12/01/2017
(16) Centre commercial Ikea de Caen : de l'impuissance des politiques d'urbanisme, Franck Gintrand, Les Echos, 5 janvier 2017
(17) Val Tolosa, le centre commercial d'Unibail : un projet déraisonnable, Franck Gintrand, Les Echos, 23 mars 2017
(18) Centre commerciaux à Montpellier : la rénovation plutôt que la création, Karim Maoudj, Midi Libre, 27/02/2017
(19) « Les centres commerciaux contribuent à la destruction du lien social », interview de Régis Schultz, Propos recueillis par Ivan Letessier, L’appel au secours des centres-villes, Le Figaro, 02/02/2017
