Point de vue d'Olivier Mège, Real Quality Rating

Un comité d’évaluation pour la transparence de la qualité de l'immobilier de bureaux

Olivier Mège reçoit le label Finance Innovation pour sa société Real Quality Rating © DR

Real Quality Rating (RQR) a lancé sa première campagne de mesure de la qualité des bureaux parisiens.

Une prise de décision éclairée est fondée sur la connaissance du rapport qualité/prix des alternatives. Or, sur le marché de l’immobilier, si l’information sur les prix est souvent accessible, celle sur la qualité globale d’un immeuble ne l’est jamais.

Les particuliers sont totalement démunis face à la complexité de l’immobilier. On pourrait toutefois penser que les professionnels de l’investissement - ayant quant à eux accès à des informations privilégiées sur les caractéristiques intrinsèques des actifs - connaissent bien la qualité de ceux-ci. En réalité, ils n’ont eux-mêmes accès qu’à leur appréciation personnelle de la qualité mais pas à la « qualité de marché » , c’est-à-dire à la qualité telle qu’elle est perçue par l’ensemble des parties prenantes au marché.

La particularité de la mesure globale développée par RQR est qu'elle est justement fondée sur l'appréciation collective de la qualité des immeubles par les parties prenantes. Pour ce faire, RQR s'appuie sur un comité d’évaluation d'environ 80 membres composé de professionnels de haut niveau appartenant à différents collèges : « utilisateurs », « investisseurs », « ingénieurs », « agents », « experts », « property managers », « financeurs » , etc.

Premier constat de notre étude : les utilisateurs ne sont pas considérés par le comité d’évaluation comme le groupe le plus influant dans la formation de la qualité. Or, les utilisateurs seraient en théorie les mieux placés pour apprécier la qualité d’un immeuble. S’ils font partie des avis qui comptent, leur opinion contribue pour moins de 20% à la définition de la qualité.

Second constat : « localisation, localisation, localisation» , ce n’est pas si évident que cela ! La localisation reste certes la caractéristique déterminante, mais est loin d’être la seule.  En effet, elle représente seulement 40% de la qualité globale. En d’autres termes, ces résultats démontrent que la qualité de l’espace de travail et celle du bâti sont très loin d’être anecdotiques puisqu’elles expliquent les 60% restant de la qualité.

Troisième constat : l’espace de travail, notamment la flexibilité et les conditions expérientielles qu’il permet (confort des usagers, etc.), a une importance particulièrement centrale dans le jugement de la qualité. Ces dernières font jeu égal avec la performance et la sécurité des infrastructures de télécommunication. Constats qui rend l’émergence des nouvelles certifications WELL et WIRED tout à fait opportune.

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