Enfin une recommandation de l’ANC sur la comptabilisation des fonds des syndicats de copropriétaires dans les comptes annuels des syndics de copropriété !

Une copropriété © Wikipedia/Jeangagnon [CC BY-SA 3.0]

L’Autorité des normes comptables (ANC) vient d’émettre une recommandation n°2017-01 du 10 mars 2017, publiée sur son site le 5 avril 2017, qui porte sur « le traitement dans les comptes des syndics de copropriété des fonds des syndicats de copropriétaires ».

Voilà près d’un an que l’ANC avait été saisie par la Compagnie nationale des commissaires aux comptes (CNCC) puis par divers organismes délivrant des garanties financières dans le cadre de la loi Hoguet, pour se prononcer sur le traitement des fameux « comptes séparés des copropriétés » dans les propres comptes annuels des cabinets de syndic de copropriété.

Le débat n’est pas forcément nouveau puisque rappelons-le que depuis la loi Bonnemaison de 1985, il pouvait exister des comptes séparés ouvert au nom des syndicats de copropriétaires et leurs appartenant juridiquement… mais il est sûr qu’avec la loi Alur qui a rendu obligatoire l’ouverture d’un compte séparé pour chacune des copropriétés gérées ; le débat était plus généralisé pour savoir que faire de ces comptes puisqu’ils ne rentrent pas dans le patrimoine du cabinet de syndic.

En se référant aux textes de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 945-51 et 621-11 du règlement ANC n°2014-03 relatif au Plan comptable général, l’ANC nous livre son analyse du traitement comptable, non seulement des comptes séparés de « fonctionnement » de l’immeuble, mais également ceux destinés à recevoir les « fonds travaux » obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour les copropriétés de plus de 10 lots.

Mais il inclut aussi les sous-comptes individualisés ouverts au nom du syndic pour les copropriétés de moins de 15 lots ou encore le comptes global qui tend à s’éteindre au fur et à mesure des assemblées générales qui se tiennent pour les syndics qui avaient des contrats de maximum 3 ans au mois de mars 2015, date d’entrée en vigueur du compte séparé obligatoire.

Sur ce dernier point, la recommandation est intéressante puisqu’elle met en avant, non pas que le titulaire légal du compte est le cabinet de syndic, mais que ce compte perçoit « les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte ».

Cela suffit donc pour conclure qu’il ne s’agit pas d’un compte « 512 banques » à retranscrire dans la comptabilité du cabinet du syndic de copropriété, mais d’un compte de tiers « 4671 débiteurs – opérations de mandats » ou « 4762 créditeurs – opérations de mandat ».

Si on peut comprendre cette analyse pour les nouveaux comptes séparés quel qu’ils soient, en revanche, l’analyse est un peu rapide pour les sous comptes appartenant au cabinet même si les mouvements transitant par ces comptes ne sont effectués que pour le compte des mandants…

En outre, dans sa conclusion il indique quand même que le plan comptable professionnel des administrateurs de biens qui avait fait l’objet de l’avis de conformité n°21 du CNC du 21 décembre 1983, est caduque du fait de l’évolution des règles relatives aux comptes bancaires des comptes et sous-comptes des syndicats, mais uniquement pour les syndics de copropriété.

Qu’en est-il des administrateurs de biens exerçant les activités de gérance locative et locations saisonnières qui eux aussi ont des comptes globaux ouvert à leurs noms pour la gestion des fonds de leurs mandants découlant de leur mandat de gestion ?... à suivre.

Je conclurai par le fait qu’il s’agit d’une recommandation, qui par nature n’a pas de caractère normatif puisqu’il s’agit davantage d’un guide d’application d’une norme nationale ou d’une pratique d’application différenciée de la norme. Aussi, les cabinets de syndic de copropriété ont toujours le choix de la suivre… ou pas.