Business Immo, le site de l'industrie immobilière

Quand le juge exige de la bonne foi dans les relations locatives

© BillionPhotos.com / Fotolia

Certains locataires, dont la mauvaise foi n’est pas suffisamment sanctionnée, ont pris l’habitude de n’émettre aucune plainte à l’encontre de leur bailleur au cours des relations locatives et de se prévaloir de supposées difficultés lorsqu’ils font l’objet d’un commandement visant la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement.

Ces locataires peuvent alors être tentés de soulever une contestation sérieuse, lorsque le juge des référés est saisi par le bailleur, pour que le magistrat se déclare incompétent et que le bailleur soit contraint d’initier, devant le tribunal au fond, une procédure judiciaire longue et coûteuse.

C’est dans un tel contexte que la cour d’appel de Paris, statuant en référé (arrêt du 21 avril 2017 - n° 16/03003), vient de se prononcer avec une grande clarté et fermeté.

Dans cette espèce, le locataire, assigné en constatation de la clause résolutoire du bail à la suite d’un commandement de payer resté infructueux, faisait valoir à tort que le bailleur n’avait pas rempli son obligation de commercialité pour lui opposer le mécanisme de l’exception d’inexécution et ne pas payer ses loyers et charges.

La cour d’appel, infirmant la décision du juge des référés, juge de l’évidence, estime que le bailleur d’un centre commercial n’est pas tenu, au titre de son obligation de délivrance, de devoir assurer la commercialité du centre, sauf éventuellement en cas de stipulation expresse en ce sens dans le bail.

Une telle décision, conforme à la jurisprudence constante en la matière, s’imposait.

La cour d’appel prend soin à cet égard de souligner « à titre surabondant » qu’il appartient en toute hypothèse au locataire de caractériser sérieusement un éventuel manquement du bailleur à ses obligations, ce qui n’était pas le cas.

La cour considère en définitive que l’exception d’inexécution soulevée par la locataire sur un prétendu manquement du bailleur d’assurer la commercialité du centre « manque tant en droit qu’en fait et ne saurait pas conséquent constituer une contestation sérieuse pour la demande de condamnation à une provision correspondant au montant des loyers ».

Il faut noter que la cour d’appel de Paris, statuant également en référé, avait déjà eu l’occasion de se prononcer récemment en ce sens dans des circonstances similaires par un arrêt du 7 juin 2016 (pôle 1 - chambre 3 - n° 15/21233) (V. également CA Rennes, 20 janv. 2016, n° 15/00328 ; CA Caen, 26 janv. 2017 n° 15/01591).

Ainsi, en cas de violation avérée du bail, les bailleurs peuvent, devant le juge des référés, couper court à l’argumentation malicieuse de certains locataires n’ayant d’autre but que de paralyser les procédures initiées pour tenter d’échapper à leurs obligations contractuelles.