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Dominique Dudan

IFRS d’hier, d’aujourd’hui et…de demain : la quête permanente de la « juste valeur »

Alors que nous pensions être arrivés au bout de nos peines et avoir compris le système, la refonte du mode de comptabilisation des contrats de location par les normalisateurs IFRS et US vient de franchir une nouvelle étape avec la publication d’un projet de norme internationale.

Cette proposition commune va définitivement modifier le modèle existant depuis trente ans avec une initiative ambitieuse qui transformera radicalement l’aspect de nos bilans. Avant d’en arriver là, le débat a été vif et a donné lieu à de nombreux échanges et à beaucoup de commentaires sur les sujets traités puisque les discussions regroupaient, sur fond de crise financière, les projets relatifs aux avantages du personnel, aux améliorations annuelles, aux baux et locations, aux contrats d’assurance et à la présentation des états financiers…

L’IASB (International Accounting Standards Board) et le FASB (Financial Accounting Standards Boards) proposent donc la publication d’une nouvelle norme touchant à la comptabilité des loyers. Celle-ci devrait considérablement changer la façon de les prendre en compte au niveau des bilans. L’objectif clé est de s’assurer ainsi que toute la valeur de l’actif et l’intégralité du passif des baux seront bien traduits dans le bilan. En résumé, cette proposition vise à supprimer toute opération hors bilan.

Tous les actif loués selon un bail d’exploitation y figureront, et quelque soit le type de bail consenti même les baux de longue durée sur les terrains. Ils figureront à l’identique au bilan des sociétés supprimant la distinction actuelle entre loyer « financier» et loyer « opérationnel ».

Une cession suivie d’un bail (sale & lease back) devra être comptabilisée en tant que vente et non en tant qu’endettement si l’actif sous-jacent a été vendu. C’est-à-dire que si, au terme du contrat, le contrôle de l’actif sous-jacent a été transféré et si la quasi-totalité des risques et avantages associés à celui-ci a été transférée à l’acheteur/ bailleur. En outre, si cette cession suivie d’un bail aboutit à la vente de l’actif sous-jacent et si la vente et la reprise à bail sont conclues à la juste valeur, la plus ou moins-value engendrée par la vente doit être enregistrée en résultat. Si l’opération n’est pas effectuée à la juste valeur, l’actif, le passif et le résultat seront ajustés pour refléter des loyers de marché.

Les sous-locations significatives sont également touchées puisqu’un bailleur intermédiaire devra comptabiliser le bail principal selon le modèle comptable du preneur et la sous-location selon le modèle comptable du bailleur et indiquer au bilan tous les actifs et passifs liés aux deux baux, pour leur valeur brute, avec un sous-total net, à l’exception de sa dette de loyer à l’égard du bailleur principal qui sera isolée.

Les options d’achat seront comptabilisées par les bailleurs tout comme les options de renouvellement ou de résiliation, et ne seront pas comptabilisées comme des actifs séparés.

La créance sera évaluée sur la base des paiements à recevoir au titre de la location en tenant compte que la probabilité que cet achat soit effectué et il y aura, de ce fait, une ré-estimation lors de chaque exercice entraînant de possibles ajustements.

Les deux normalisateurs proposent que l’obligation d’exécution soit reprise en résultat de façon systématique et rationnelle en se fondant sur la manière dont l’actif est utilisé par le preneur, laquelle pourrait être basée sur le temps, la localisation, la qualité de l’implantation, le moment du cycle immobilier...

Les loyers peuvent prévoir des clauses de renouvellement conditionnelles ou non. Il faudra en tenir compte. En revanche, la part variable des loyers, liée à la réussite de l’exploitation du bailleur ne pourra pas être chiffrée.

Toute modification et tout renouvellement devront être revalorisés en permanence selon des méthodes de calcul constantes.

A priori, les baux existants ne devraient pas être retraités, mais ce point n’est pas encore totalement clarifié puisque que les baux conclus en cours de l’exercice d’application ou avant celui-ci mais à effet postérieur entrent dans les nouvelles normes.

La publication des standards définitifs est prévue pour 2011. La dernière phase dont la date d’application effective ne devrait pas avoir lieu avant fin 2012 ou début 2013 sera l’application formelle de ces nouveaux standards.

Mais, c’est dès maintenant qu’il faut anticiper la stratégie qui sera celle de la vie des actifs et l’intégrer dans les aspects financiers consolidés des opérations tant du côté des locataires que des propriétaires, les options d’achat, les décisions d’externalisations…

L’impact sur la stratégie immobilière se retrouve à de nombreux niveaux : besoins opérationnels qui peuvent évoluer, considérations économiques, retombées financières, impacts fiscaux, avis des analystes financiers et du régulateur si la société est cotée ou projette de lever des fonds… sans oublier les impacts sur la consolidation, la gouvernance et la publication des résultats…

Mots-clés : IFRS, IASB, FASB, Business Immo