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La marge bancaire moyenne sur la dette immobilière dans huit principaux marchés en Europe a augmenté de 35% pour passer de 158pb au premier semestre-2016 à 242pb au deuxième semestre-2017, selon la dernière cartographie de la dette de CBRE.
Malgré cette augmentation des marges bancaires moyennes, les taux de rendement immobilier restent supérieurs de 185 pb en moyenne au coût total de la dette, offrant aux investisseurs l’opportunité d’améliorer la rentabilité des capitaux propres.
Les marges bancaires ont augmenté en Espagne et en Italie, alors qu’elles étaient déjà à des niveaux élevés avec les fortes expositions nettes des banques à des prêts non-core. Les cessions futures de prêts non-core devraient faciliter le recyclage des collatéraux et accroître la liquidité.
De fait, vu le niveau restant d’exposition au non-core et le rythme actuel des cessions, nous estimons que le travail de restructuration des banques du sud de l’Europe devrait prendre encore 3 à 5 ans. La plupart des autres banques européennes ont finalisé cette restructuration.
Un autre signe de la normalisation du marché de la dette est que 40% des prêteurs en Europe ont exprimé une intention de financer du développement immobilier selon la dernière étude de Cushman&Wakefied. Cela représente une augmentation de 60% des intentions en six mois.
Mais le financement des développements présente un coût supérieur en raison de l’ajustement au risque. Sur sept marchés de bureaux européens analysés, le spread sur la marge bancaire était de près de 150 pb entre le financement de développements et celui d’actifs construits. Le spread le plus large est à Londres, dans le contexte du Brexit.
Le financement des opérations de développement et les marges en augmentation présentent un interêt accru pour les prêteurs britanniques, surtout dans le secteur résidentiel, qui souffre d’une pénurie d’offre chronique et est perçu comme moins risqué.
Source : AEW Europe
