Point de vue de François Jalinot, Smart City Consulting Méditerranée

Le commerce ou le fondement de la Ville Amazone ou la zone, les deux sont-ils réconciliables ?

© Erwan Le Roux / Fotolia

La « zone », qualificatif d’un espace urbain sans attrait ou il ne se passe rien, sans qualité de promenade et de rencontre, de lien social. De plus en plus fréquemment, nos centres-villes de villes moyennes offrent le visage désolé des rideaux fermés. Ce phénomène touche aussi les entrées de ville des années 70 avec leurs vieilles boîtes disparates flottant sur une mer de parkings, sans oublier les galettes commerciales des cités menacées par un tout autre commerce beaucoup plus lucratif mais illégal. Notre société a-t-elle vraiment choisi de ne plus communiquer que derrière l’écran d’un smartphone ou d’un ordinateur avec un géant du commerce par internet qui « googlise » le moindre de nos comportements ? Quelles sont les pistes pour refonder nos villes autour d’un tissu commercial attractif et dynamique ? Choisirons-nous la « zone » ou « Amazone » ?

Constat

Le taux de vacance des commerces des villes de moins de 50 000 habitants dépasse les 11 % avec une forte accélération depuis dix ans alors que la part de marché du e-commerce en France est de l’ordre de 10 %. Le phénomène se répend à l’échelle européenne, notamment aux Pays-Bas ou la part du e-commerce est de 20 %.

La prise de conscience, certes bien tardive, de ce phénomène ouvre les champs possibles d’une politique, d’une vision pour l’avenir de nos villes et d’une action coordonnée entre les acteurs publics et les acteurs privés.

Parmi les principales causes des rideaux fermés, on citera ; la désindustrialisation du « mittels land » français et ses effets sur le chômage, la fermeture des équipements publics, le vieillissement de la population dans les centres-villes, l’inadaptation du parc résidentiel ancien aux besoins des jeunes ménages, l’étalement urbain avec le rêve français du pavillon en zone périurbaine, l’effet métropole aspirant les villes périphériques, les plans de circulation, l’iniquité fiscale entre les centres et les périphéries…

Il convient de ne pas réagir émotionnellement. Le mal est fait, les causes en sont multiples et complexes. Il serait vain de ne s’attaquer qu’à un seul facteur à la fois, ou de désigner une victime expiatoire – comme les opérateurs de centres commerciaux, les enseignes –, au risque de bloquer leur adaptation à l’image réussie des retail parks de nouvelle génération.

Le e-commerce, qui n’évolue pas dans le même faisceau de contraintes que le commerce physique, continuera de progresser car il répond clairement à un besoin et à un service des populations à l’échelle de l’ensemble du territoire et pas seulement dans les grandes agglomérations. L’enjeu est bien d’encourager l’adaptation du commerce physique à ce nouveau paysage concurrentiel. Les solutions sont nécessairement systémiques, et impliquent conjointement les acteurs publics, dont les maires et présidents d’EPCI en premier lieu, et les acteurs privés, le commerce restant tributaire avant tout du marché.

Contribution à une nouvelle vision politique pour nos centres-villes

Toute politique publique réussie se fonde sur un projet clairement exprimé et défendu par les élus, condition nécessaire pour réunir les financements publics et attirer les fonds privés.

Une évolution du cadre légal et réglementaire, s’il est une condition nécessaire pour améliorer la situation des centres-villes, n’est pas une condition suffisante. À cet égard, le travail de la commission sénatoriale qui va débuter dans la perspective d’une future loi au printemps prochain, pourrait apporter une pierre importante à un édifice fort complexe, dont les fondations remontent à quelques siècles, pour certaines villes et bourgs.

Commençons par les bases :

- Une approche globale et systémique

Le constat exprimé dans les différentes études pointe clairement la nécessité d’une approche holistique qui embrasse les questions de l’habitat, de l’offre d’équipements, publics, culturels, patrimoniaux, de loisirs, de la qualité de l’espace public, de la sécurité, de l’accessibilité, du coût des loyers, de l’attractivité de l’offre de commerces…

Cette approche suppose de pouvoir engager en amont des moyens sur l’ingénierie du projet.

- Ingénierie du projet

Les élus des villes moyennes ne disposent que rarement des moyens pour élaborer un projet politique cohérent pour leurs centres-villes et le défendre. Un grand besoin d’ingénierie se fait jour dans les villes et bourgs qui, contrairement aux agglomérations plus importantes, ne disposent pas de services dédiés ou de services consulaires.

C’est le rôle de l’État et de ses établissements publics comme la CDC de soutenir les élus volontaires dans l’élaboration de leur projet en mettant à disposition les moyens de financer cette ingénierie.

Ces études devront analyser classiquement non seulement la situation du commerce, mais celle de l’habitat, de l’offre foncière disponible ou mobilisable, de la cohérence avec les schémas de mobilité, la carte des équipements, la qualité de l’espace public, mais aussi les outils et financements disponibles et les moyens de les mobiliser au niveau local et régional (FISAC, SEM ou EPF susceptibles d’intervenir sur le foncier, PLH/PRU/PNRU/OPAH, possibilité de mobiliser des fonds de l’EU…).

Il s’agit bien ici d’une ingénierie préalable à un projet opérationnel dont ont besoin les élus, et pas d’une énième étude constatant la vacance.

- Un cadre légal et réglementaire incitatif pour le commerce, et plus généralement pour l’investissement dans les centres-villes :

Une volonté politique clairement exprimée, à l’image de « City Center First » en Grande-Bretagne, des procédures allégées dans les centres-villes pour redonner de « l’agilité » aux implantations commerciales, sans bloquer les projets incompatibles avec une localisation centrale, un cadre fiscal et social incitatif pour les « start-upper » que sont les jeunes commerçants, le droit à l’expérimentation inscrit dans une nouvelle forme de rapport bailleur/commerçant, telle pourrait être la philosophie de ce texte.

Plus généralement, il conviendrait de revisiter l’ensemble des dispositifs publics et outils favorisant l’investissement dans les centres-villes dans les domaines de l’habitat, des pieds d’immeubles, de l’action foncière et de la requalification de l’espace public. Si les outils existent dans les QPV, ou dans les quartiers anciens dégradés, ces dispositifs sont-ils adaptés aux villes moyennes qui ne rentrent pas dans ces critères ?

Dans une période de rareté de l’argent public, ne faudrait-il pas réfléchir à un cadre favorisant l’investissement privé dans les cœurs de villes, notamment les sociétés foncières, à l’image des expériences anglaises à Liverpool ou à Leeds ?

- Une action foncière, une action sur l’habitat, sur les pieds d’immeubles, sur les friches industrielles

Bien que la volonté politique s’exprime dorénavant clairement en faveur de la limitation de l’étalement urbain et de la densification au travers des différents documents de planification, il faut s’interroger sur les facteurs qui dissuadent le retour des populations de jeunes actifs, mais aussi plus généralement de l’investissement privé dans nos cœurs de villes.

La réponse est à trouver notamment dans les services offerts (équipements de proximité, écoles, déplacements, possibilité de se faire livrer, accès au haut débit), mais aussi dans l’offre foncière susceptibles de favoriser l’investissement en logements neufs et en surfaces commerciales adaptées aux nouvelles pratiques de la distribution.

De ce point de vue-là, si les cœurs de villes anciens sont contraints, les entrées de villes développées dans les années 70/80 offrent une réserve foncière importante pour refaire de la ville sur la ville, construire des logements neufs, mixtes, zéro carbone, autour de socles de commerces et de services attractifs, évitant ainsi un nouvel étalement urbain.

Toutefois, sans action foncière publique, ces fonciers ne mutent pas spontanément.

Il faut s’interroger sur la possibilité de mobiliser des outils existants à l’échelle locale (présence d’une SEM dépendante d’un EPCI ou d’une Région, d’un EPF) et, en leur absence, la possibilité de faire appel à un outil national multi sites tel l’Epareca. Ces opérations étant généralement déficitaires, la question du financement des bilans d’aménagement devra être posée : quels financements publics nationaux, régionaux, locaux et/ou européens, quelle contribution de l’investissement privé ?

- Le rôle du privé

L’action publique est au cœur du traitement des maux de nos centres-villes mais son efficience bute sur la contrainte des financements publics et des niveaux de fiscalité atteints par notre pays. Le levier de l’investissement privé est indispensable, tant par l’ouverture à des financements à la hauteur des enjeux que par la validation des modèles économiques, le commerce restant tributaire de l’adhésion des consommateurs.

Il faut donc s’interroger sur les causes du désintérêt des investisseurs privés pour les centres-villes et les incitations qui pourraient les faire revenir.

Projet politique clair, développement du tourisme autour d’une mise en valeur du patrimoine, offre culturelle, de loisirs, action foncière, comme évoqué précédemment, mais aussi une batterie de mesures incitatives, à l’image des propositions du CNCC, iraient dans le bon sens : création de Zones Commerciales Prioritaires, allègement des procédures d’urbanisme, urbanisme de projet pour les implantations structurantes, exonération d’AEC, généralisation des déclarations de travaux, équité fiscale avec la périphérie, allègement et progressivité des charges fiscales et sociales pour les jeunes entrepreneurs commerçants, à l’image du régime des auto-entrepreneurs…

L’enjeu est bien de libérer les énergies, en simplifiant, accélérant, incitant les investissements dans les villes, en veillant à l’égalité de traitement avec le e-commerce dont les contraintes sont moins lourdes.

Commerce physique et e-commerce ne sont-ils d’ailleurs pas conciliables si nos villes intègrent dans la réflexion la chaîne logistique et les services (logistique du dernier kilomètre, click and collect dans les commerces physiques, mutualisation des livraisons à domicile des achats réalisés en centre-ville) ?

Conclusion

Nous vivons une évolution phénoménale des modes de travailler, habiter, se distraire, se déplacer, et consommer qui remet en cause la conception de la ville ancienne.

La « ville de demain », la « smart city » – pour reprendre un terme d’actualité – ne se conçoit pas seulement dans sa déclinaison technologique, de data, de grids, de mobilité bas carbone mais aussi dans sa qualité d’usage, de vie, d’échange. Nos villes devront mériter à nouveau leur qualificatif « smart », comme on dit d’une personne agréable et de bonne compagnie en anglais.

La tentation très française de résoudre les maux dont souffrent nos centres-villes par une approche colbertiste par la seule planification, et jacobine par les autorisations et/ou les moratoires d’ouverture commerciale, n’est pas à la dimension d’un mal déjà diffusé à l’échelle du territoire.

Il nous faut inventer une nouvelle méthode plus expérimentale et plus partenariale d’agir. Cela passe par un diagnostic partagé entre les élus et les acteurs privés ; commerçants, propriétaires bailleurs, habitants du centre-ville, usagers, préalable à un projet politique clairement exprimé pour fédérer l’ensemble des intervenants publics et privés dans un contrat de projet systémique, orienté vers l’attractivité des centres-villes.

La mise en œuvre de ces directives pourrait prendre la forme d’un appel à projet public/privé dans lequel seraient clairement exprimés les engagements respectifs de chacun.