Trois raisons de sabrer le champagne avant la fin de l’année. Consolidation en commerces et logements, des logiques différentes pour une course aux économies d’échelle.
Hammerson-Intu : le pragmatisme des gentlemen
Hammerson, la REIT britannique big cap spécialiste de centres commerciaux en Grande-Bretagne, fusionne avec son homologue Intu Properties dans une logique de consolidation et de nouveau cap stratégique. Hammerson prend ainsi un virage de nature quasi industrielle dans le e-commerce via cette acquisition : la REIT Intu intègre commerce en ligne et loisir pluriel dans une logique de combinaison multicanale et commerce physique. Le Brexit a complètement anesthésié la traditionnelle « shopping therapy » dans les lieux physiques : l’e-commerce par une compétitivité-prix, dans un contexte de perte de pouvoir d’achat, accentue la consommation digitale.
Le rythme de croissance annuelle des ventes digitales est de 17 % depuis 2012, hissant la part du e-commerce à 18 % du total des ventes. Cette transaction permet aussi à Hammerson de s’ouvrir aux deux marchés en croissance, l’Irlande et l’Espagne, en l’adoubant comme nouvel acteur paneuropéen avec un patrimoine de 21 Mds£, deux marchés en forte croissance. Elle offre un pipeline d’extension de plates-formes d’outlet d’excellence, plus défensif face au e-commerce que les traditionnels centres commerciaux.
Les analystes attendent des effets de synergies en termes de gestion des coûts, notamment ceux de la dette : 4,3 % pour Intu contre 3 % pour Hammerson. Un simple calcul montre qu’une réduction de 50 points de base dans le coût de la dette pourrait générer un gain de 25 M£. Côté distribution des dividendes, pour rappel, à hauteur de 8 % par an sur les cinq dernières années, pas de turbulences en vue. La LTV est de 46 % et devrait tomber à 40 % après les ventes, estimées à 2 Mds£. Le cours d’Hammerson a certes rebondi, mais reste 7 % en deçà de sa valeur moyenne sur les neuf premiers mois.
Unibail-Rodamco Westfield : le glamour cartésien
Unibail-Rodamco, la big cap paneuropéenne des centres commerciaux, pionnier dans la diversification géographique, est en passe de devenir leader mondial dans son secteur. Unibail est connu pour son business model rigoureux en sus d’un positionnement stratégique et tactique inégalable : une valorisation moyenne par actif de 599 M€, 942 M€ pour les 54 premiers flagships, comparativement à une valeur moyenne de 516 M€ pour Simon Properties, 418 M€ pour General Growth Properties (GGP) et 147 M€ pour Klépierre. Le Brexit était l’occasion de spéculer sur un stock picking d’Unibail en Grande-Bretagne, mais la proposition de fusion avec Westfield est un coup de maître. Westfield, la REIT d’origine australienne, dont l’histoire démarre en 1959, est souvent qualifié de Rolls-Royce des centres commerciaux.
Cette fusion est unanimement saluée par les analystes, sur la culture d’excellence et la vision du shopping de demain. Les deux foncières sont synonymes d’excellence sur leurs périmètres respectifs : Unibail-Rodamco en Europe, Westfield en Australie, aux États-Unis et en Grande-Bretagne. Westfield, au-delà de la retail expérience et du geste architectural, est pionnier en termes d’innovation via l’utilisation massive du Big Data depuis une dizaine d’années, pour l’optimisation de son retail mix, la productivité de ses formats ou en termes d’algorithmes prédictifs de maximisation de marketing in-store. C’est aussi ce Graal qu’Unibail-Rodamco s’offre et qui lui permettrait d’accroître substantiellement son ANR.
En termes de portefeuille, la nouvelle entité cumulerait un patrimoine de plus de 61 Mds € : 37 % en France, 22 % aux États-Unis, 8 % en Europe centrale, 7 % en Grande-Bretagne, 6 % dans les pays nordiques, 6 % en Espagne, 4 % en Australie et 3 % aux Pays-Bas. Un total de 104 actifs répartis dans 56 « hot spots ». Le cours de Westfield avait été bousculé sur les marchés, le titre perdant 9 % de sa valeur cette année : en doute, le modèle du centre commercial aux États-Unis et la possibilité que Westfield ne soit pas épargné à terme par la cannibalisation du e-commerce (70 % de ses revenus émanant des États-Unis) en plus d’une certaine vacance, estimée entre 15 et 20 %, du World Trade Center, un développement de 1,4 Mds$. Le cours d’Unibail avait bondi le 7 décembre, probablement en lien avec les rumeurs, mais s’est essoufflé depuis.
Vonovia et Buwog : le rationalisme résidentiel
L’OPA de Vonovia, la big cap résidentielle allemande, sur l’Autrichienne Buwog pour 5,5 Mds€ (15e foncière cotée en Europe) lui permet de devenir numéro un sur le marché autrichien et le premier développeur allemand avec un pipeline de 5 000 à 6 000 unités par an à horizon de 2020. Le portefeuille de Buwog est concentré pour 50 % à Vienne et permet à Vonovia d’augmenter son patrimoine à Berlin de près de 5 Mds€ ainsi qu’à Hambourg de 3,5 Mds€ (+16 % à Berlin, +25 % à Hambourg).
Enfin, le pipeline de Buwog inclut 9 000 unités résidentielles dont près de 6 000 seront à vendre, de quoi cristalliser de la valeur sur des marchés où les plus-values continueront d’être soutenues. La transaction agrège un patrimoine résidentiel de 40 Mds€, démontrant qu’une stratégie de foncière résidentielle cotée fait toujours sens, et encore plus à l’heure de la forte concentration de la demande dans les métropoles gagnantes. Les marchés ont salué cette annonce, mais le cours était déjà de 23 % supérieur à son niveau moyen depuis le début de l’année.
