Business Immo, le site de l'industrie immobilière

« Propriété à vie » : passer de la civilisation de la propriété à celle d’usage

La réussite du Grand Paris passe indubitablement par l’amélioration du marché du logement et de son financement tant la région capitale concentre les difficultés en raison d’une longue période de déficit de construction. Les enjeux sont tels que l’on ne pourra y répondre sans ouvrir la voie à des innovations financières.

Cet article vous est proposé par

© La Française

En effet, les ménages ont de plus en plus de mal à accéder à la propriété, en particulier dans les zones denses où le prix du foncier a flambé ces dernières années. Le contexte déflationniste, tel qu’on le connaît aujourd'hui, pose le problème de la solvabilité de la demande immobilière. Pour y remédier, la finance doit retrouver sa fonctionnalité première qui est d’intermédier les agents économiques et le temps. En matière d’immobilier résidentiel, les particuliers n’ont que deux options pour le moment en France. Lorsque vous êtes locataire, l’objectif est de satisfaire une fonction d’utilité. En revanche, lorsque vous êtes propriétaire, deux autres fonctions s’ajoutent à celle-ci. La première est la préparation de la retraite dont on peut mieux profiter car les loyers ne viennent plus grever les revenus en baisse. La seconde est la constitution et la transmission d’un patrimoine mais, avec l’allongement de la durée de vie, cette échéance arrive de plus en plus tard avec le risque que le bien hérité ne convienne plus aux besoins du moment.

Pourtant, une troisième voie existe entre « propriété éternelle » et location simple. Inspirée d’un modèle en place en Angleterre (long lease), la « propriété à vie » est aujourd’hui possible et compatible avec le droit en vigueur. Il s’agit pour un ménage d’acheter un droit d’usage du logement auprès d’une foncière pour une longue durée prédéfinie. Ce droit pourrait s’acquérir de la même manière qu’un bien avec un crédit sur 20 ans remboursé de fait quand son activité baisse (donc compatible avec la retraite). Le preneur aurait les mêmes droits qu’un propriétaire classique, à la seule différence qu’il renonce à la transmission. Et pour aller au bout de la logique de « propriété à vie », une clause au contrat pourrait prévoir pour l’acquéreur de conserver la jouissance du bien au-delà de la durée initiale, jusqu’à son décès. À ce moment, la foncière récupère le bien.

Plusieurs clauses pourraient ainsi sécuriser le « propriétaire à vie » : une clause de rachat automatique par la foncière du reliquat de contrat à un prix convenu à l’avance et une clause inverse, lui permettant d’acquérir la propriété « pour l’éternité » en cours de contrat s’il dispose d’un surcroît de revenus. Mais peut-être choisira-t-il de consacrer ce surcroît de revenus à d’autres investissements plus liquides pour ses héritiers, plus facilement mobilisables par anticipation, et plus productifs pour l’économie ?

Cette solution permettra aussi de rouvrir le marché de l’immobilier résidentiel aux investisseurs institutionnels qui pourraient y trouver des perspectives de gain similaires à celles du marché de l’immobilier de bureau. Enfin, autre avantage et non des moindres, la propriété à vie permettrait de libérer une partie de l’épargne consacrée par les ménages aux crédits immobiliers et qui pourrait ainsi être réorientée vers le financement de l’économie réelle.

Mots-clés : Propriété à vie
Business Immo