La "vétusté" dans le bail commercial : quel impact sur l'obligation du locataire de remise en état des locaux en fin de bail ?

La Cour d'Appel de Paris a rendu le 17 mai 2017 un arrêt qui, bien qu'assez peu relayé par la doctrine car conforme une jurisprudence constante, n'en reste pas moins intéressant d'un point de vue pratique dans le cadre de la négociation d'un bail commercial.

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Selon le Vocabulaire Juridique de Gérard Cornu, la vétusté désigne "l'état d'usure ou de détérioration d'une chose résultant du temps ou de l'usage pris en considération comme cause de ruine ou de réparation ou comme perte de valeur".

L'article 1755 du Code civil prévoit qu'"aucune des réparations […] locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure". Les dépenses liées à la vétusté sont donc à la charge du bailleur. Cet article n'est toutefois pas réputé être d'ordre public et, contrairement à certaines autres dispositions du Code civil, comme celles de l'article 606, la Loi dite "Pinel" n'a pas prohibé le transfert au locataire de la charge résultant de la vétusté. Les parties à un bail commercial peuvent donc conventionnellement déroger à la règle énoncée à l'article 1755 du Code civil.

Dans le contentieux ayant donné lieu à la décision du 17 mai 2017, les baux en cause ne prévoyaient pas de clause dérogatoire à l'article 1755 du Code civil. Aux termes desdits baux, le locataire acceptait de prendre à sa charge l'entretien et la réparation des locaux loués dans les termes suivants : "le preneur fera son affaire personnelle pendant toute la durée du bail de toutes les réparations grosses et menues pouvant devenir nécessaires dans les lieux loués, y compris les réparations définies aux articles 605 et 606 du code civil. Le preneur fera procéder aux réparations dont il est tenu au fur et à mesure qu'elles seront nécessaires de façon que les lieux loués soient toujours en bon état et de les rendre tels en fin de bail".

La Cour d'Appel de Paris, accueille la demande du bailleur de paiement des réparations locatives de remise en état des locaux tout en retenant un abattement pour vétusté de 30% sur la somme totale demandée. La Cour d'Appel justifie sa décision aux motif que, les locaux loués "devaient être rendus en bon état et non à l'état neuf" et qu'"aucune clause du contrat ne [transférait] au preneur la vétusté".

En l'absence de clause spécifique dérogeant aux dispositions de l'article 1755 du Code civil,  la vétusté, nonobstant toute autre clause du bail relative à la remise en état des locaux loués en fin de bail (hormis une référence à un "état neuf" -rare dans la pratique-), reste donc à la charge du bailleur. Les seules obligations pour un locataire d'entretenir et de restituer les locaux loués en "bon état" n'impliquent pas la prise en charge par ce dernier des dépenses liées à la vétusté. Le montant des travaux de réparations locatives à la charge du locataire a donc fait l'objet d'une décote de 30% par rapport au montant du devis produit par le bailleur.

Cette décision permet de mesurer, même si chaque cas d'espèce nécessitera une analyse factuelle, notamment au regard de la durée effective d'occupation des locaux au titre du bail, l'ordre de grandeur que peut prendre la " valorisation " de la vétusté, lorsque celle-ci reste à la charge du bailleur.

Prévoir une dérogation dans le bail commercial

Cet arrêt démontre l'importance, d'un point de vue commercial et financier (et non pas seulement juridique), pour les bailleurs, de prévoir, dans le cadre de la rédaction et de la négociation d'un bail commercial, une dérogation à l'article 1755 du Code civil. Il devra dès lors être stipulé de façon expresse, que le preneur conservera à sa charge les dépenses et travaux liés à la vétusté (sauf bien entendu si ces travaux relèvent des grosses réparations de l'article 606 du Code civil).

Cet arrêt n'a pas fait l'objet d'un pourvoi en cassation ce qui s'explique vraisemblablement par la constance de la position des juges en la matière (voir notamment Cass. 3ème civ., 3 nov. 2016 - n°15-24.799) et ce, quand bien même le bail stipulerait une obligation pour le locataire d'entretenir et de conserver les lieux loués en "parfait état" (Cass. 3ème civ., 3 avr. 2001 - n°99-15.740). La Cour d'Appel de Paris a par ailleurs, depuis la décision du 17 mai, réitéré sa position (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 25 oct. 2017 - n°16/00023).

 

Il conviendra donc de rester vigilant dans la rédaction d'un bail commercial et, dans l'hypothèse où bailleur et locataire s'accordent pour que ce dernier supporte les dépenses occasionnées par la vétusté, de prévoir de façon expresse ce principe dérogatoire.

Mots-clés : Pinel