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Le marché résidentiel a connu une année record en 2017. Dans l’ancien, le nombre de transactions a atteint près de 960 000 ventes, +13% sur un an, et un record historique en niveau. Dans le neuf, les ventes ont marqué le pas aux deuxième et troisième trimestres, mais ont égalé sur l’année, dans le segment promoteurs, les records des années 2000. Les prix de vente ont accéléré, à +4% sur l’année dans l’ancien, avec des hausses marquées dans les grandes villes, notamment à Paris (hausse estimée à 10% sur l’année).
Cette reprise est principalement liée à deux facteurs : des taux de crédit extrêmement bas et qui commencent à remonter, ce qui dope les ventes par effet d’aubaine ; les mesures de soutien dans le neuf, dispositif Pinel et PTZ renforcé, qui ont joué clairement début 2017, moins par la suite, du fait des incertitudes sur leur maintien.
Un emballement du marché nous semble peu probable en 2018-2019. Au contraire, un léger tassement est attendu (repli des ventes, freinage des prix), malgré l’amélioration du contexte conjoncturel.
D’une part, le nouveau plan logement est favorable à terme via le choc d’offre (libération du foncier public et privé, simplification des normes et lutte contre les recours abusifs) et la prolongation pour quatre ans du dispositif Pinel et du PTZ. Mais le recentrage graduel de ceux-ci sur les zones tendues va réduire les ventes de neuf en 2018.
D’autre part, l’accélération des prix des logements et la lente remontée prévue des taux de crédit, dans le sillage de celle des OAT dix ans, vont entamer la capacité d’achat des ménages. Cela va limiter l’effet d’aubaine et rendre les acheteurs plus hésitants et attentistes.
En 2018, les volumes de transactions dans l’ancien seraient en repli de l’ordre de 6%. Ils seraient en recul de 10% dans le neuf en 2018 (12% dans le segment promoteurs et 8% dans les maisons individuelles), du fait du recentrage des mesures fiscales. En 2019, les ventes s’effriteraient encore dans l’ancien et seraient à peu près stables dans le neuf. Les prix de l’ancien seraient en hausse de 3% en 2018 et freineraient en 2019.
Source : Crédit Agricole SA
