Une étude produite par
Volume d’investissement en hausse en 2017 !
Les investisseurs institutionnels sont de plus en plus nombreux à diversifier leur risque dans des classes d’ actifs liés à des facteurs plus socio-démographiques qu’économiques. Ces actifs immobiliers dits « alternatifs » peuvent être liés au tourisme (actifs hôteliers), à la santé (EPHAD, cliniques) ou encore au parcours résidentiel des individus : de la résidence étudiante à celle dédiée aux personnes âgées en passant par des logements plus ordinaires. Sur le compartiment du logement, les positions prises par la majorité des investisseurs ne sont pas à des fins spéculatives, mais bien, défensives avec pour toile de fond une performance à 10 ans comparable voire supérieure aux bureaux (Core) et des fondamentaux de marché sains : record de ventes en 2017 tant sur le neuf que sur l’ancien, prix globalement orientés à la hausse, faible vacance locative, Capex très mesurés à la libération, obsolescence lente des bâtiments.
La progression des volumes d’investissement est assez éloquente avec une première accélération en 2016 et environ 2 milliards d’euros actés, et, un montant proche des 2,5 milliards d’euros en 2017 dont près 1,5 milliard d’euros investis dans des opérations classiques (hors résidences gérées et logements sociaux neufs).
Les SCPI/OPCI et compagnies d’assurances ont toujours été plus ou moins actifs sur ce marché de l’investissement résidentiel. Ils ont nettement accéléré le rythme de leurs acquisitions cette année, alors que, dans le même temps des acteurs plus récemment entrés sur le marché - fonds d’investissement français et pan-européens - entendent, eux aussi, gagner des parts de marché en étant plus agressifs à l’acquisition.
Dans le détail, l’activité du marché a été dominée en 2017 par la cession de 2 portefeuilles (« Héritage » d’ANF IMMOBILIER et « Saphir »), acquis par PRIMONIAL qui prend une position forte de leader du marché. En marge de ces 2 cessions hors normes par leur taille et leur valorisation, les investisseurs ont été particulièrement actifs à Paris et en région Ile-de-France avec un intérêt marqué pour les opérations en VEFA.
Coté Corporate...
En marge des opérations classiques d’acquisitions d’actifs, le marché immobilier a également été animé, en 2017, par de nombreuses fusions et acquisitions qui ont, pour les plus importantes, bouleversé la structure du marché en faisant émerger des poids lourds du secteur à l’échelle européenne. Pour le résidentiel, citons l’acquisition d’EUROSIC par GECINA, aujourd’hui dotée d’un patrimoine de 6 800 logements et 5 000 chambres d’étudiants. Dans sa dernière communication financière la foncière a réaffirmé son attachement à son patrimoine résidentiel « repositionné au cœur de la stratégie du Groupe ».
Coté logement social, la signature d’un accord de partenariat entre SNI et la foncière allemande VONOVIA (actionnaire principal NORGES BANK) a été le fait marquant de l’année 2017. Cet accord envoie un signal aux acteurs du marché sur les ambitions de ces deux géants du marché résidentiel en France et en Allemagne (350 000 logements chacun) qui vont, dans un 1er temps, partager leurs expériences avant de se lancer dans un possible rapprochement opérationnel.
Taux de rentabilité : 4,1% pour le résidentiel
Depuis 5 ans, les taux de rendement des actifs résidentiels présentent une trajectoire très différente des autres classes d’actifs selon les données publiées par MSCI - IPD : positionné à 6,50% pour l’ensemble des actifs, ce taux n’a cessé de baisser depuis 2012 pour le compartiment résidentiel, pour toucher un point bas à 3,60% en 2014 (contre 6,50% pour les autres classes d’actifs à cette date). La remontée des rentabilités observée depuis lors aura très marginalement profité au marché résidentiel (+0,1 en 2015) ; dans le même temps, les bureaux et les commerces ont vu leur taux de rentabilité progresser de 2,7 et 2,2 points respectivement. En 2016, le rendement global des logements s’élève à 4,1%, un niveau en hausse de 0,4 points d’une année sur l’autre qui reste nettement inférieur à celui observé pour le bureau (7,80%) ou les actifs commerciaux (8,50%).
Selon la localisation des patrimoines de logements étudiés, les taux de rentabilité sont plus au moins élevés, de 2,70% pour les régions à 4,20% dans la Capitale en passant par 3,20% pour la banlieue parisienne. Quelles que soient les géographies considérées, ces taux de rendement global ont été quasiment divisés par deux en 10 ans. Cette chute explique en grande partie le désintéressement des investisseurs institutionnels pour le marché résidentiel.
Une rentabilité portée par une croissance des loyers
Le profil du taux de rentabilité des logements a beaucoup évolué au cours des 10 dernières années : la valeur en capital a connu une séquence 2007-2011 très agitée, alternant point haut à plus de 10% et destruction de valeur (croissance négative) en 2008 et 2009 avant de rebondir en 2010 et 2011. Depuis cette date, la valeur en capital n’a cessé de diminuer, pour atteindre 1,5% en 2016, marquant une légère remontée (+0,5 points d’une année sur l’autre) après 4 années consécutives de repli.
La trajectoire des revenus locatifs est toute autre, avec une croissance moyenne de 3,2% observée entre 2006 et 2015. Depuis 3 ans, la progression des revenus locatifs s’est stabilisée entre 2,7% (valeur relevée en 2014 et 2015) et 2,6% en 2016.
Loyers en Ile-de-France : la croissance ralentit
La hausse des loyers observée en Ile-de-France au cours des 10 dernières années semble marquer le pas en 2017 avec une progression de seulement 0,5% à l’échelle de la région, le taux le plus faible relevé depuis 2001. A Paris, les valeurs locatives (22,8 €/m²/mois en moyenne) n’ont augmenté de seulement 0,4% en 2016, contre +1,8% relevés un an plus tôt. C’est la première fois que la croissance des loyers est plus faible dans la Capitale qu’en Ile-de-France. La courbe des loyers s’est d’ailleurs déjà inversée en Grande Couronne, qui affiche une baisse de 1,4% de ses valeurs locatives (13,7 €/m²/mois en moyenne). Ces évolutions modestes tant en Ile-de-France qu’à Paris doivent être mises en perspective avec celle de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), qui progresse de 0,2% en moyenne annuelle.
A Paris, les loyers des appartements sont compris entre 21,4 €/m²/an (4 pièces et plus) et 26,3 €/m²/mois (1 pièce) alors qu’en périphérie, l’amplitude des valeurs est nettement plus large, de 13,7 €/m²/mois pour les logements les plus grands à 20,5 €/m²/an pour les studios. Bien que le marché résidentiel locatif s’autorégule, il est à noter la suspension du dispositif de l’encadrement de loyers à Paris.
Valeurs locatives : premium de 6 à 9% aux nouveaux baux
Sur l’ensemble des baux étudiés par l’OLAP en 2017, les valeurs locatives des baux des nouveaux emménagés sont supérieurs de 6,5% en moyenne en Ile-de-France, avec des valeurs respectives de 18,4 €/m²/mois et 19,6 €/m²/an. Ce premium atteint 9,3% à Paris et 7% en périphérie. A l’inverse, les loyers en place affichent un différentiel de -1,6% à -2,2% selon les secteurs étudiés.
Durée d’occupation : de 4 à 7 ans en moyenne
Une analyse exclusive de 7 000 baux signés sur le marché des logements privés à Paris entre 2014 et 2017 montre une grande disparité des durées d’occupation des logements : de l’ordre de 52 à 54 mois (4,3 ans et 4,5 ans) pour les logements de petite taille (1 et 2 pièces), durée qui passe à 64 mois (5,35 ans) pour les 3 pièces et à 82 mois (6,8 ans) pour les 4 pièces et plus.
Source : Cushman & Wakefield
