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Point de vue de Jérôme Le Grelle, CBRE France

Centres-villes : comment réamorcer l’investissement commercial ?

Centre-ville de Poitiers © Florence Piot / Fotolia

La Mission prospective sur la revalorisation commerciale des villes petites et moyennes, animée par André Marcon, a rendu son rapport.

Il reprend l’idée maintenant bien établie d’intégrer le commerce dans des stratégies urbaines globales portées à l’échelon intercommunal, et souligne qu’elles seront nécessaires, en particulier, pour rassurer les investisseurs et leur redonner "le goût à l’investissement et à l’installation dans les centres-villes".

C’est juste, mais l’existence d’une stratégie ne fait pas disparaître immédiatement le risque d’investir dans les territoires difficiles, abandonnés pour cette raison même.

Au stade où en est le déclin, il revient manifestement à la puissance publique de "réamorcer la pompe" de l’investissement pour inciter les acteurs privés à l’alimenter de nouveau.

Réamorcer la pompe signifie assumer le risque de la relance pour faire la démonstration qu’elle est possible.

Concrètement, cela implique trois types d’investissement public.

Le premier porte sur la restauration d’une attractivité urbaine globale. N’insistons pas sur ce point qui fait aujourd’hui consensus, sinon pour rappeler l’importance de concentrer l’ensemble des équipements générateurs de flux dans un périmètre resserré où la circulation et le stationnement sont facilités.

Le second porte sur la mise à disposition d’une offre immobilière adaptée en qualité et en prix, par exemple par l’intermédiaire de foncières publiques consentant des loyers bonifiés à des porteurs de projet en démarrage d’activité. Soulignons que cet effort n’a de sens que pour des projets commerciaux capables de trouver à moyen terme leur rentabilité. Un investisseur immobilier classique prendra alors le relais de la foncière de portage.

Ce qui amène au troisième type d’investissement, portant sur l’expérimentation de formes nouvelles de commerce adaptées aux conditions particulières de marché des villes petites et moyennes.

Les investisseurs, qu’ils placent leur argent dans des biens immobiliers ou dans une entreprise commerciale, ont besoin de confiance en l’avenir et ne sont pas hostiles aux aides publiques. Mais si l’on veut les convaincre de (re)venir, il faut aussi prouver l’existence d’un modèle économique viable.

Gardons-nous de croire que l’innovation qui fleurit dans les métropoles (et d’abord dans les médias) soit transposable à des territoires radicalement différents en termes d’intensité et de pouvoir d’achat. Aider les commerçants à se "digitaliser" ne suffira probablement pas. 

Gardons-nous aussi d’imaginer que les enseignes, notamment nationales et internationales, soient impatientes de concevoir de nouveaux concepts pour partir à la conquête des territoires délaissés. Les métropoles offrent un terrain de jeu bien plus stimulant.

L’expérimentation, autour de vrais projets impliquant toutes les parties, des villes et des commerçants inventifs, est la seule démonstration possible, la seule capable de rassurer suffisamment pour réamorcer la pompe.

Elle mérite un réel effort public, pour cette raison mais aussi, en premier lieu, pour assurer le bien-fondé économique des investissements envisagés dans le renouvellement urbain et le portage immobilier.