Retour à la case départ. La cour de Cassation a finalement redonné raison aux sociétés Hold et Dame Luxembourg, propriétaire de Cœur Défense, au détriment de ses principaux créanciers regroupés au sein d’EuroTitrisation, la société de gestion du fonds commun de titrisation Windermere XII FCT.
Les juges suprêmes ont réfuté un à un les arguments des créanciers. Alors que la cour d’appel avait estimé que la procédure de sauvegarde demandée par Hold et Dame Luxembourg avait pour but de leur permettre d’échapper à l’exécution de leurs obligations contractuelles envers le fonds commun de titrisation ou de le contraindre à négocier leur aménagement, la cour de Cassation renvoie au contexte économique de l’époque. « En statuant ainsi, alors que la société Hold soutenait qu’il était impossible de trouver, en octobre 2008, une nouvelle contrepartie pour des contrats de couverture et que le prix d’un tel produit financier, de l’ordre de 60 à 70 M€, était non seulement insurmontable, mais purement théorique en l’absence de tout marché à ce moment, la cour d’appel a méconnu l’objet du litige », peut-on lire dans les conclusions de l’arrêt de la cour de Cassation. La supposé mauvaise foi du propriétaire est balayée d’un revers de main par un rappel à la réalité économique de l’époque.
Sur le plan du droit, la cour de Cassation rappelle que les conditions de mise en œuvre de la procédure de sauvegarde ne sont pas obligatoirement subordonnées à l’existence de difficultés affectant l’activité, contredisant ainsi l’un des arguments forts des créanciers. « La procédure de sauvegarde est destinée à faciliter la réorganisation de l’entreprise afin, notamment, de permettre la poursuite de l’activité économique », détaille la cour de Cassation. « La cour d’appel a essayé de changer l’état du droit français », s’amuse Jean-Philippe Robé, avocat de Hold et Dame Luxembourg, associé au sein du cabinet Gibson Dunn.
Cette décision ressemble à un coup dur pour les établissements prêteurs. Pour autant, la saga judiciaire n’est pas terminée. Dans un communiqué laconique, EuroTitrisation annonce qu’il « procédera à un examen approfondi de ces arrêts et de leurs conséquences et fera valoir les intérêts du créancier qu'elle représente devant la Cour d'appel de renvoi ». Ajoutant, un brin agacé : « ces procédures judiciaires ne doivent pas distraire la société Hold et sa maison mère, Dame Luxembourg, de leur obligations consistant à optimiser la valeur et les revenus de l'immeuble Cœur Défense afin d'assurer le règlement de leurs créanciers ».
Au-delà du cas de Cœur Défense, il s’agit maintenant de savoir si les juges de la cour de Cassation, avec une approche assez large de la sauvegarde, n’ont ouvert la boîte de Pandore dans laquelle ne manquera pas de s’engouffrer plus d’un propriétaire en mal de refinancement. La cour d’appel de Versailles devra aussi trancher sur l’efficacité des cessions Dailly à titre de garantie des loyers, un débat escamoté par la cour de Cassation. Rendez-vous à l’automne hiver 2011.
