Traditionnellement confiants dans la résilience de l’immobilier commercial à la conjoncture économique, les investisseurs ont aujourd’hui appris la prudence. C’est ainsi que, récemment, des actifs solides ont été retirés du marché faute de repreneurs offrant un prix jugé suffisant par les vendeurs.
Les foncières elles-mêmes sont affectées. Malgré les annonces rassurantes de revenus locatifs en hausse, les mois écoulés nous ont montré les marchés financiers circonspects quant à l’acquisition de Westfield par Unibail, émus du renoncement de Klépierre à racheter Hammerson, qui lui-même a fini par trouver Intu, qu’il convoitait, moins digne d’intérêt, finalement.
Pour être nouvelle, cette tendance n’était pas inattendue. Les difficultés que connaît le commerce depuis 5 à 10 ans devaient finir par se transmettre aux propriétaires des actifs immobiliers qu’il occupe, fussent-ils de grandes maisons bien gérées.
Quelle analyse les investisseurs font-ils aujourd’hui de l’immobilier commercial ?
Plus personne ne doute de la renaissance du commerce physique ; le péril de sa disparition face à l’e-commerce n’est plus d’actualité. La plupart des enseignes sont engagées dans une mutation, certes encore pleine d’obstacles, mais néanmoins rassurante ; les nouveaux concepts sont légion et les marques n’ont pas déserté les centres commerciaux.
D’un autre côté, le déclin avéré des centres-villes, les difficultés persistantes du textile, traditionnel poids lourd des centres commerciaux, entretiennent un climat anxiogène. Sombre est aussi l’avenir de plus d’un centre commercial qui, ayant perdu leur attractivité, semblent condamnés à se vider lentement.
Il résulte de ces différents facteurs un tel manque de lisibilité du tableau général que la prudence des investisseurs s’explique aisément.
Que peut-il se passer maintenant ?
Le retour à un climat plus confiant reste très probable. Ainsi, la consolidation des indicateurs économiques apporte une nouvelle sérénité aux marchés immobiliers français dans leur ensemble. En particulier, la reprise de la consommation est là pour soutenir la modernisation des acteurs du commerce.
À l’évidence, elle ne suffira pas à éviter la casse des sites qui ne sont plus adaptés à leur environnement. Mais leurs déboires ne condamnent pas l’industrie des centres commerciaux dans son ensemble. Ce qui est à l’œuvre est plutôt une segmentation accrue du marché, qui en améliore petit à petit la lisibilité.
Aujourd’hui, les meilleurs actifs commerciaux sont ceux qui conjuguent une position sur des flux pérennes et une valeur immobilière relativement indépendante de l’utilisateur. Pour les projets neufs, de nouveaux critères sont en train d’émerger, tels que la mixité et la flexibilité des usages, ou encore la mutabilité, qui deviennent de véritables faits de société et relancent l’appétence des territoires pour les projets à composante commerciale.
Reste une inconnue : les valeurs de référence des actifs vont-elles baisser ?
D’un point de vue macroéconomique, cette hypothèse est plausible. À l’évidence, les rendements au mètre carré des surfaces commerciales diminuent, induisant la hausse des taux d’effort et la surévaluation des loyers.
Pour des raisons non moins évidentes, même si les pressions récentes sur les valeurs des actions de certaines foncières en apportent un début de démonstration, celles-ci ne sauraient l’admettre sans reconnaître de facto l’affaiblissement structurel de leur modèle économique.
Ainsi s’explique probablement l’attentisme évoqué plus haut sur le marché des transactions, avant l’émergence d’un nouveau référentiel de valeurs, plus en adéquation avec les tendances qui se dessinent.
