En France, de nouvelles classes d’actifs sont sur la feuille de route des investisseurs comme en témoignent les récentes thématiques de certaines SCPI, OPCI grand public ou fonds dédiés. Aux traditionnelles stratégies d’allocation en bureaux et commerces, se sont agrégées ou substituées des allocations en santé-résidences seniors et/ou en logements, en locaux industriels, voire en hôtellerie. Les moteurs sous-jacents à ces nouvelles stratégies sont différents selon leur couple rendement-risque : 1) une stabilité de la performance dans le cas des actifs dits démographiques dont les résidences seniors et actifs de santé, contre 2) une « dynamisation » de la performance dans le cas des actifs industriels ou hôteliers, « dynamisation » signifiant plus de volatilité de la performance.
Les investisseurs à l’aversion au risque, soit à une plus forte volatilité des rendements pour faire simple, privilégient ainsi les actifs dits démographiques, dont les actifs de santé et résidences seniors. Aussi, les stratégies d’allocation d’actifs traditionnelles, utilisées par les grands institutionnels, au profil de risque prudent, suggèrent que la santé, par son pouvoir diversifiant, est un secteur à cibler pour une duration moyenne ou longue du portefeuille.
Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si la traditionnelle hiérarchie des rendements MSCI 2017, publiée en avril 2018, est une fois de plus bousculée : pour un rendement total de 8 % tous secteurs confondus, la santé – dont les résidences seniors (avec un rendement de 7,9 %) – talonne les bureaux (8,4 %) et devance les commerces (7,3 %). Le féroce appétit pour le secteur de la santé et les résidences seniors est ainsi venu compresser les taux et booster le rendement en capital en 2017. D’ailleurs, les anticipations optimistes des investisseurs pour ces classes d’actifs sont étayées par des statistiques simples, mais représentatives de la demande future de notre « silver society ».
Selon les projections démographiques sur la France, les plus de 60 ans représenteront 29 % de la population en 2030, 32 % en 2050 contre 20 % en 2008 avec une espérance de vie plus élevée que leurs parents. Les dépenses de santé, quant à elles, sont sur une tendance croissante : de 8 % du PIB en 1990, elles atteignent désormais 11 % du PIB. En 2050, les plus de 85 ans seraient 8 millions, quatre fois plus nombreux que ce qu’ils étaient en 2010. Le phénomène n’est pas uniquement français, puisque la démographie vieillissante et ses nouveaux besoins se caractérisent par une hausse des dépenses de santé autant dans les pays nordiques (Suède, Norvège, Danemark) que dans les pays du Sud (Espagne, Italie, Portugal).
Nombre sont les économies qui cherchent à contenir leur déficit structurel, notamment en soins hospitaliers : à terme, cela signifierait un changement dans la prise en charge des patients (plus d’ambulatoire et d’actes chirurgicaux via le secteur privé). Enfin, la digitalisation, l’innovation thérapeutique et la robotisation permettraient de repenser les besoins immobiliers des seniors avant qu’ils n’entrent dans le grand âge. Entre 60 et 85 ans, les besoins seront différenciés et l’offre immobilière devrait pouvoir combler le vide quasi inexistant entre le logement personnel des seniors avec l’aide à domicile et l’Ehpad, lieu d’accueil de la grande dépendance.
Nos voisins allemands et autres pays nordiques dont la Suède et le Danemark sont sur une phase d’expérimentation de nouvelles résidences seniors. Ils façonnent l’offre immobilière en fonction des besoins et de la demande locale, à l’instar de ce qui existe sur le marché américain. Aux États-Unis notamment, l’offre en résidences seniors est très différenciée en fonction du profil démographique des territoires et des référents sociologiques distingués entre grandes métropoles et autres villes américaines.
Aux États-Unis, le marché de la résidence seniors s’est développé sur les 30 dernières années : ce sont d’abord les grandes foncières cotées, les REIT (Real Estate Investment Trust), spécialistes de la santé, qui ont déployé l’offre sur ce segment. Encore inexistants dans les années 1990, 19 REIT en santé et résidences seniors sont cotés sur le marché américain à ce jour. Pour situer le secteur santé-résidences seniors, la capitalisation boursière de ces REIT avoisine les 9 % de la capitalisation totale des REIT (près de 1 000 Mds$), une proportion supérieure à celle du secteur industriel (7,5 %) et proche de celle des bureaux (9,6 %).
En matière de performances globales sur une longue période, les REIT spécialisés en Healthcare and Senior Housing offrent le ratio rendement-risque le plus élevé et bien supérieur à celui des autres REIT spécialistes d’autres classes d’actifs plus traditionnelles : les variables santé et démographies sont moins élastiques au cycle économique américain que l’emploi ou les dépenses de consommation, par exemple. À titre de rappel, depuis 2000, qui inclut les épisodes subprime et Lehman Brothers, les REIT santé-résidences seniors ont offert une performance globale de 12,7 % par an contre 7,8 % pour les REIT bureaux, 7,6 % pour les REIT industriels, 8,5 % pour les REIT de centres commerciaux et 8,8 % pour les REIT diversifiés.
Toutes les Big Caps du secteur santé telles que le REIT Welltower (20 Mds$), le REIT Ventas (17 Mds$), le REIT HCP (11 Mds$) ou encore le REIT Omega Healthcare (5.3 Mds$) détiennent un pourcentage très élevé de résidences seniors (résidences seniors triple net, ou autres résidences médicalement assistées) : elles sont parmi les REIT qui offrent les performances globales du secteur, sur 185 REIT au total, les plus élevées, mais également surperformantes par rapport à certaines entreprises du Nasdaq. Ce sont également les REIT les plus résilients aux turbulences récentes du marché. Les fondamentaux restent les mêmes, une faible corrélation aux autres sous-marchés sectoriels, en vertu de la variable démographique américaine. Selon les statistiques nationales américaines, on estime le nombre de nouveaux « papy-boomers » âgés de plus de 65 ans à 10 000 par jour. Le rythme de croissance des plus de 85 ans est le plus élevé de n’importe quelle classe d’âges aux États-Unis, tout est dit pour le succès des résidences seniors de demain !
© Source : National Projections Census et Swiss Life REIM
