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Immobilier de commerce : Des gagnants et des perdants - T2 2018

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Immobilier de commerce : Des gagnants et des perdants - T2 2018

Tourisme : vers de nouveaux sommets ?
« Le dynamisme des arrivées de visiteurs étrangers profite bien sûr au marché parisien des commerces, en particulier au sein des zones touristiques internationales. Les ZTI concentrent d’ailleurs la majorité des projets de nouveaux flagships, ainsi que la plus grande part des nombreuses opérations de création ou de rénovation d’hôtels de luxe recensées à Paris » indique Antoine Grignon, Directeur du département Commerces de Knight Frank.

Un paysage commercial profondément renouvelé
Les difficultés des enseignes ou leurs exigences de rentabilité continuent de peser sur le marché des commerces en raison de l’accélération des cessions, toutes classes d’actifs confondues (rues commerçantes, centres commerciaux, retail parks). L’ampleur de l’augmentation des taux de vacance est toutefois fonction de la qualité intrinsèque de chaque bien, zone commerciale ou artère commerçante. Les performances de chaque secteur d’activité distinguent également des gagnants et des perdants.

Le développement conjoint du réel et du virtuel, illustré par la digitalisation des points de vente et l’incursion des pure-players dans le champ du commerce physique, continue aussi de se traduire par une multiplication des alliances entre retailers traditionnels et acteurs du web (Monoprix/Sarenza, André/Spartoo, Carrefour/Google, etc.).

Le marché des rues commerçantes à Paris
Les axes les plus fréquentés demeurent la principale cible des enseignes internationales, qui cherchent à optimiser leur communication et à offrir à leurs clients une expérience d’achat renouvelée et plus qualitative, à l’image de la réouverture récente par H&M de son flagship du 1-3 rue La Fayette sur près de 5 000 m².

D’autres types d’acteurs sont particulièrement dynamiques, comme la restauration et l’alimentation, le sport, les cosmétiques ou la décoration. Cette grande variété traduit le bouillonnement de l’hypercentre de la capitale ; une effervescence également révélatrice des tests menés par les enseignes pour adapter leur modèle aux nouvelles attentes des consommateurs et tirer profit des transformations des modes d’achat (Leroy-Merlin à la Madeleine et aux Batignolles, le nouveau flagship AMPM rue Étienne Marcel, etc.). Par ailleurs, la tendance à la distribution en propre des marques s’accélère, dans le secteur des cosmétiques, de la bagagerie ou du sport.

L’analyse des grands secteurs commerçants parisiens confirme le dynamisme du luxe. Si certaines artères, comme le Faubourg Saint-Honoré, sont moins animées, l’activité constatée sur les Champs-Élysées témoigne de la montée en gamme de l’avenue. « Sur un marché du luxe où le nombre d’ouvertures de boutiques pourrait croître en 2018 de plus de 30 % sur un an, trois grands axes surtout se distinguent. Ainsi, la rue Saint-Honoré, l’avenue Montaigne – pour laquelle on note un vrai regain d’intérêt – et le secteur Place Vendôme / Rue de la Paix concentrent près de 50 % des ouvertures attendues en 2018 » détaille Antoine Salmon. La rue Saint-Honoré reste, plus généralement, l’un des axes parisiens les plus animés, entre avancée des travaux de futurs grands flagships (Chanel, Graff, Saint Laurent, etc.), nouvelles ouvertures (Akillis, Isabel Marant, Moschino, Herno, Marni, Serge Lutens, etc.) et transactions récentes (Balmain).

Le marché des rues commerçantes en région
Depuis plusieurs mois, les voyants macro-économiques sont au vert dans les plus grandes métropoles régionales, soutenant le dynamisme de leur marché des commerces. Cette vigueur profite en priorité aux meilleurs axes, où plusieurs flagships ont récemment ouvert ou sont attendus, à l’exemple de Primark à Toulouse et Strasbourg, d’Uniqlo à Rennes, Toulouse et Nantes, ou de Zara dans le Vieux Lille. Certaines enseignes de la fast-fashion poussent également leurs pions dans de plus petites villes, à l’exemple du magasin récemment ouvert par H&M à Vannes, ou de celui que le géant suédois doit ouvrir d’ici 2019 à Agen.

Le marché des commerces en régions est également dynamisé par de grands projets de restructuration, souvent mixtes. « Constituant autant de nouvelles solutions d’implantation pour les enseignes, ces projets donnent aussi l’opportunité aux grandes métropoles de renouveler et de renforcer leur offre commerciale. Après le Grand Hôtel Dieu, inauguré fin avril à Lyon, l’actualité récente a été marquée par l’avancée du projet « Iconic » à Nice et l’appel à projets réalisé dans le cadre de la transformation du Palais du Commerce à Rennes » explique Antoine Salmon.

Investissement : des performances en trompe-l’œil
1,6 milliard d’euros ont été investis sur le marché français des commerces au 1er semestre 2018, soit 14 % des montants engagés en immobilier d’entreprise et une hausse de 23 % sur un an. « Cette progression est trompeuse, car liée à la finalisation d’une seule opération exceptionnelle : l’acquisition par Hines, pour BVK, du futur Apple Store des Champs-Elysées pour près de 600 millions d’euros. Sans cela, les montants engagés auraient été inférieurs de 52 % à la moyenne des cinq dernières années » explique Antoine Grignon. Les tendances récentes prolongent ainsi le constat fait en début d’année : celui d’un net rétrécissement du marché des commerces, caractérisé par un nombre limité de transactions.

L’activité des commerces reste bridée par l’inadéquation entre l’offre disponible et la demande des investisseurs, dont la sélectivité s’est accrue et généralisée à toutes les classes d’actifs.
Les rues commerçantes représentent une large majorité des volumes investis.

Les parcs d’activités commerciales viennent en deuxième position grâce à quelques cessions d’actifs unitaires de plus de 20 millions d’euros (« Les Grands Philambins » et « Saint-Priest », tous deux acquis par ImocomPartners), mais aussi à la vente de portefeuilles d’enseignes. Limités par la rareté de l’offre d’actifs de dernière génération, les montants investis en périphérie restent toutefois peu élevés, quasiment inférieurs de moitié à la moyenne semestrielle enregistrée depuis 2015. S’il ne souffre pas d’un manque d’offres, le marché des centres commerciaux est en revanche resté atone, ne représentant que 14 % des sommes engagées en commerces en France depuis le début de 2018.
 
A l’exception des meilleurs emplacements de pied d’immeuble (2,75 %), les taux de rendement ont subi une nouvelle pression à la hausse sur le marché des commerces, témoignant d’une prudence accrue à l’égard des emplacements 1 bis et secondaires. « Fait relativement nouveau la pression s’exerce aussi sur les emplacements n°1 ne présentant pas toutes les garanties de rentabilité » conclut Antoine Grignon.

Source : Knight Frank

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