Une étude produite par
Le Gouvernement a présenté sa stratégie sur le logement en septembre dernier avec la volonté de « Construire plus, mieux et moins cher pour provoquer un choc d'offre ». Cette stratégie s’appuie sur des mesures très techniques portées par deux lois : la loi de finances pour 2018 et la loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN.
Il n’est de doute pour personne que le secteur le plus concerné est celui du logement social. Les mesures gouvernementales représentent un véritable tournant pour un secteur habitué à une relative stabilité depuis plus de 40 ans. Tournant financier d’abord, avec la mise en place de la réduction de loyer de solidarité (RLS) permettant à terme une ponction de 1,8 milliard d’euros sur les loyers perçus. Tournant quasi idéologique ensuite en matière de pérennité du logement social, avec la fixation d’objectifs de vente de logements sociaux ambitieux (40 000 ventes contre environ 8 000 en 2017) et l’ouverture encadrée de la vente en bloc à des investisseurs privés.
Si un tournant était probablement nécessaire, les véritables questions autour du nouveau modèle du logement social et ses conséquences sont absentes du débat national.
Dans ce contexte, les étudiants de la Chaire ont réagi très positivement lorsque je leur ai proposé d’apporter leur regard neuf sur les enjeux et les pratiques du logement social. Dans la droite ligne de la stratégie logement du gouvernement, ils se sont intéressés aux enjeux de la « financiarisation » du logement social. La lecture de leur rapport permet d’appréhender les fragilités et limites du modèle actuel notamment quant à sa capacité à répondre à la demande et les limites du désengagement de l’État au regard des expériences étrangères. Il apporte également des pistes au défi de l’équation financière. La mobilisation de l’épargne privée en est une. Celle-ci est aujourd’hui abondante sur les marchés financiers mais ne pourra répondre aux besoins de financement des bailleurs qu’à deux conditions. La première est de résoudre la contradiction économique en conciliant la logique de gain des investisseurs privés et la logique de service économique d’intérêt général des bailleurs sociaux. La seconde est de résoudre la contradiction temporelle : comment accorder le besoin de liquidités des investisseurs privés et les projets à très long terme des bailleurs sociaux ? Autrement dit, sommes-nous prêts à abandonner le caractère pérenne du parc social ? La création de nouvelles ressources est une autre piste : la ressource la plus naturelle des bailleurs est la mobilisation de leur foncier. C’est une opportunité de reconstruire la ville sur la ville, d’où l’importance des travaux de l’ORF.
Source : ORF (Observatoire régional du foncier en Ile-de-France)
