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La demande patine et le marché plonge - 3T 2013

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Le ralentissement du marché observé en Ile-de-France au 1er semestre 2013 s’est accentué au 3e trimestre avec seulement 424 200 m² de bureaux commercialisés au cours des trois derniers mois, soit 48% de moins qu’au 3e trimestre 2012. La demande placée depuis le début de l’année atteint ainsi 1,3 million de m², contre 1,8 million à la même période l’an passé (-28%). Ce décrochage est essentiellement lié à un coup d’arrêt sur le segment des grandes surfaces avec un volume de transaction divisé par deux en un an. Les petites surfaces enregistrent, quant à elles, un recul généralisé : - 8% à Paris QCA, -15% dans le Croissant Ouest et  -25% en
Première et Seconde Couronne. Seule éclaircie dans ce ciel sombre, les surfaces intermédiaires qui maintiennent d’une année sur l’autre leur volume de transaction. Là encore, les dynamiques sont contrastées : - 26% à Paris QCA, +20% dans le Croissant Ouest et +73% à La Défense.

Le marché de La Défense reprend des couleurs, porté par des transactions de taille intermédiaire et, plus récemment, par quelques grands mouvements. Le Croissant Ouest, où près de 40% des transactions s’est concentré sur les surfaces intermédiaires, se maintient également. Ailleurs, les baisses varient de -23% à Paris (-2% à Paris QCA) à -49% en Deuxième Couronne et même -65% en Première Couronne.

L’ajustement des valeurs locatives de seconde main s’est poursuivi au 3ème trimestre, avec une moyenne régionale de 313 €/m²/an (-2% en un an). Les évolutions sont comprises dans une fourchette relativement serrée, de -1% à Paris et dans le Croissant Ouest à +2% en Deuxième Couronne. La Défense se démarque nettement des autres secteurs avec une baisse de 8% d’une année sur l’autre. Ces observations portent sur des valeurs faciales alors que les  mesures d’accompagnement, toujours conséquentes, peuvent représenter  jusqu’à 30% du loyer facial dans certains marchés.

L’offre immédiate continue d’augmenter (+6% en un an); près de 3,8 millions de bureaux sont aujourd’hui disponibles en Ile-de-France, pour un taux de vacance de 7,2%. L'offre se contracte sur la Première et la Deuxième Couronne alors que la vacance est en hausse sur l’Ouest parisien : +14% en un an dans le Croissant Ouest (1 million de m²), mais surtout +58% à La Défense (327 000 m²). A Paris, le volume d’offre immédiate (731 000 m²) est demeuré stable d’une année sur l’autre

Les livraisons de bureaux neufs ou restructurés du trimestre ont peu impacté le niveau de l’offre immédiate : sur les 128 000 m² de bureaux livrés ce trimestre, 73 000 m² restent disponibles et on dénombre moins de 125 000 m² de bureaux à commercialiser dans des opérations à livrer d’ici la fin de l’année. Il en va différemment des libérations de surfaces de seconde main. Le marché devra en absorber plus de 800 000 m² au cours des 12 prochains mois, essentiellement localisés sur le marché parisien et l’Ouest.

Source : DTZ (Groupe UGL)

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