Les marchés fonciers franciliens - octobre 2016

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Construction record et marchés fonciers stables

Retour des accédants à la propriété grâce à des taux toujours au plus bas, investisseurs particuliers confortés par le dispositif de défiscalisation Pinel et volontarisme des acteurs du logement social et intermédiaire, tous les leviers de soutien de la demande sont activés pour dynamiser la construction.
Au premier semestre 2016, les réservations à la vente de logements neufs bondissent de 28 % sur un an.
Dans ce contexte, avec 63 300 logements mis en chantier en 2015, la construction atteint un niveau inégalé depuis plus de 20 ans en Île-de-France.

Pourtant, les marchés du foncier non bâti se sont encore contractés en 2015. Une tendance à peine compensée par les marchés du foncier bâti qui, emportés par le dynamisme des marchés immobiliers, renouent avec la croissance.

Début 2016, ce double constat nous laissait perplexes. Mais est-il paradoxal ?
L’ORF dispose aujourd’hui de nouveaux outils pour éclairer la conjoncture foncière. Le croisement entre les transactions foncières et les règles d’urbanisme sur le territoire de la Métropole révèle que 46 % de ces transactions foncières présentent encore une constructibilité résiduelle importante.
Ainsi, si le nombre de transactions reste stable, le marché actuel préserve des droits à construire substantiels. La Métropole concentre d’ailleurs à elle seule 54 % des autorisations de construire de la région.

Les signes d’une concurrence dans l’accès au foncier se font malgré tout ressentir : en 2015 le prix moyen au mètre carré constructible augmente de 9 % dans la
Métropole et en grande couronne le prix médian des terrains atteint 242 € /m² ;
Cette tendance se confirme au 1er semestre 2016 : alors que le nombre de ventes de terrains déclarés constructibles reste constant, leur prix moyen atteint la valeur record de 380 000 € en petite couronne, et reste stable en grande couronne.

Autour des 85 futures gares du Grand Paris Express et d’Éole, les marchés situés aux abords d’une desserte ferrée d’ores et déjà existante s’avèrent être les
plus actifs, les plus valorisés au regard de leur environnement et ceux où les prix progressent le plus rapidement. Mais pour les trois quarts des futurs quartiers
de gares, l’arrivée du Grand Paris Express ne s’est pas encore traduite par des effets sur les marchés immobiliers.

À l’heure où l’État et ses opérateurs, mais aussi de grandes collectivités, mobilisent leur patrimoine foncier pour soutenir la construction, l’enjeu d’une action foncière volontariste ciblant les territoires en devenir de la région doit rester une priorité.
Gageons que les nouvelles instances de gouvernance rassembleront rapidement les acteurs publics et privés dans une stratégie foncière globale. Le temps presse. Aux seuls abords des futures gares, 5 % des 2 000 transactions foncières concernaient des emprises de plus de 1 000 m² en 2015.

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