Immobilier d’entreprise au 3T 2016 - L’immobilier d’entreprise demeure porteur en France et en Europe

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Selon la RICS, le marché de l’immobilier d’entreprise est resté dynamique en France au cours du troisième trimestre 2016, particulièrement sur le segment des bureaux et des biens prime. En Europe, il affiche également de belles performances grâce à un meilleur environnement économique et aux mesures de soutien de la BCE.

France : des marchés locatifs et de l’investissement tirés par le segment des bureaux

L’étude internationale de la RICS du troisième trimestre 2016 sur le secteur de l’immobilier d’entreprise révèle que la demande locative continue à augmenter en France à un rythme analogue à celui des deux trimestres précédents. Cependant, la répartition sectorielle montre qu’elle est plus forte sur les bureaux et dans une moindre mesure sur le segment industriel, tandis qu’elle a légèrement diminué pour les commerces. Pour la première fois depuis 2011, l’offre de bureaux et de biens industriels disponibles à la location diminue alors que celle des commerces continue à enregistrer une légère augmentation. Selon les répondants à notre enquête, les mesures d'incitation octroyées par les propriétaires demeurent stables au cours de ce troisième trimestre. Pour les douze prochains mois, les loyers devraient augmenter significativement sur le segment des bureaux (d’environ 4%), et plus modérément pour les commerces et les locaux industriels. A l'horizon de trois ans, la croissance des loyers devrait s'accélérer fortement pour l’ensemble des biens prime, à l’inverse des biens de qualité secondaire. L'indice de confiance des occupants, quant au futur du marché locatif, atteint +9, alors qu’il était précédemment de -2. Cette évolution - parmi les plus fortes depuis 2011 - est en cohérence avec l’amélioration progressive constatée sur le marché locatif des biens immobiliers d’entreprise en France.

Sur le front de l’investissement, la demande a augmenté de manière significative dans tous les secteurs de l’immobilier d’entreprise au cours du trimestre, avec une croissance particulièrement forte sur le segment des bureaux. La demande des investisseurs étrangers s’est également accrue, mais à  un rythme plus modéré. L’offre de biens demeure globalement stable pour le deuxième trimestre consécutif.  Seul le secteur industriel enregistre une baisse de volume. Ainsi, au cours des douze prochains mois, les valorisations devraient  connaître une augmentation sur tous les segments de l’immobilier d’entreprise. Les répondants ont revu leurs prévisions à la hausse par rapport au deuxième trimestre, particulièrement pour les biens prime qui devraient là encore surperformer. Environ 55% des participants de l’enquête estiment que leur marché local est au tout début ou au milieu d'une reprise, un sentiment globalement inchangé par rapport au trimestre précédent. 24% des répondants se montrent plus prudents, estimant que le marché est proche de son point culminant. Après une évolution de +31 enregistrée lors du trimestre précédent, l’indice de confiance des investisseurs a atteint +38,  soit la progression la plus forte observée depuis 2010. L’enquête souligne ainsi une amélioration trimestrielle significative des conditions générales du marché de l'investissement.

«  Les anticipations des professionnels membres de la RICS sur le marché d’immobilier d’entreprise sont donc globalement positives tant sur le marché locatif que d’investissement. Le bureau fait la course en tête tandis que l’offre de commerces s’alourdit. Coté investissement, la progression de l’indice de confiance est remarquable ; elle traduit bien l’attractivité de ce segment immobilier, toujours porté par la recherche d’actifs prime » indique Magali Marton, MRICS, Responsable du groupe Recherche Immobilière de la RICS France.

International : un marché européen réactif au brexit et des marchés locaux plus contrastés ailleurs

La confiance dans le secteur de l'immobilier d’entreprise s'améliore dans le monde entier, et plus particulièrement sur les marchés de l'Union Européenne, où la demande des investisseurs est en hausse, selon les professionnels de l'immobilier ayant répondu à l’enquête de la RICS.

Au cours de ce troisième trimestre, la demande d'investissement en immobilier d’entreprise a été particulièrement forte dans un certain nombre de villes européennes, dont Munich, Francfort, Berlin, Madrid et Budapest, soutenue par de bonnes conditions économiques et par les mesures de la Banque Centrale Européenne qui injecte des liquidités importantes dans l'économie. Les valorisations devraient restées robustes dans l'UE au cours des douze prochains mois. 

Sur le marché locatif, une forte activité et des loyers en hausse au cours de l'année à venir sont attendus en Hongrie (qui enregistre les meilleures performances ce trimestre selon l’étude), ainsi qu’en Irlande, en Allemagne, en Espagne, en Bulgarie, en Roumanie et en France. En Suisse, la demande des investisseurs nationaux et étrangers demeure très faible, dans la lignée de ce qui avait été constaté au cours du trimestre précédent.  

Au Royaume-Uni et à Londres, le marché semble s’être apaisé ce trimestre et peu de changements sont prévus à court terme. Toutefois, nombre de personnes interrogées à travers l'Europe constatent qu’un certain nombre d’entreprises cherchent à délocaliser une partie de leurs activités hors du Royaume-Uni. Plus de 30% des personnes interrogées en Pologne, en Allemagne, en Irlande, et, dans une moindre mesure, en Espagne, aux Pays-Bas et en France, ont déjà reçu des demandes en ce sens depuis le vote en faveur du Brexit du mois de juin. Les attentes de voir s’installer ces nouvelles entreprises dans les deux prochaines années sont particulièrement fortes à Berlin et à Francfort.

Ailleurs dans le monde, l’étude enregistre des retours très positifs en Nouvelle-Zélande et pour certaines villes indiennes. Cependant, les perspectives demeurent négatives dans certains pays d'Asie et du Moyen-Orient du fait d’un contexte macro-économique difficile. Les répondants de ces régions voient dans les difficultés actuelles de leur marché d’immobilier d’entreprise le reflet d’un retournement de cycle. En Russie et au Brésil cependant, pays dans lesquels la confiance s’est détériorée de manière significative au cours des deux dernières années, sous l’effet d’économies en profonde récession, les professionnels interrogés sont de plus en plus nombreux à estimer que le marché a atteint le creux de la vague et que des signes de reprise commencent à émerger. En Russie, les loyers devraient ainsi se maintenir au cours de l'année à venir.

En matière de valorisation, l’étude révèle que les biens demeurent actuellement très abordables dans des villes comme Athènes et Lisbonne, alors qu’à New York, Tokyo, Zurich, Genève, Bruxelles, Munich, Toronto et Paris, ils sont considérés comme chers, voire très chers. A Moscou enfin, ils sont estimés comme étant à leur juste valeur.


L’étude internationale de l’immobilier d’entreprise de la RICS est un guide trimestriel analysant les tendances et les perspectives sur le marché de la location et de l’achat de biens dans le secteur de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces et locaux industriels). Cette dernière étude a été réalisée entre le 15 septembre et le 10 octobre 2016 à partir de questionnaires adressés aux professionnels de l’immobilier d’entreprise dans le monde entier. Au total, 1 728 réponses ont été reçues.

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Mots-clés : BCE, Magali Marton, RICS, RICS France

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