Etude internationale RICS sur le marché de l’immobilier d’entreprise au 4T 2016

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Selon la RICS, le marché de l’immobilier d’entreprise est resté dynamique en France au cours du quatrième trimestre 2016, particulièrement sur le segment des bureaux et des biens prime. En Europe, il affiche également de belles performances grâce à un environnement économique plus porteur et aux mesures de soutien de la BCE. Le marché reste très attractif pour les investisseurs malgré les incertitudes politiques liées au Brexit et à la perspective d’élections nationales.

France : des marchés locatifs et de l’investissement toujours tirés par le segment des bureaux

Les résultats du dernier trimestre 2016 de l’étude de la RICS révèlent que la demande locative augmente en France pour le cinquième trimestre consécutif. Cependant, des disparités importantes subsistent, avec une demande en forte croissance pour les bureaux, une légère hausse pour les biens industriels et une stagnation pour les commerces. Pour le deuxième trimestre consécutif, l’offre de bureaux et de locaux industriels disponibles à la location a légèrement diminué, alors qu’elle a continué à augmenter pour les surfaces de vente.

Parallèlement, l’étude révèle une légère augmentation des mesures d'incitation octroyées par les propriétaires au cours du quatrième trimestre 2016. Pour les douze prochains mois, les répondants prévoient une croissance significative des loyers de tous les biens « prime » sur l’ensemble des segments du marché. A contrario, les loyers des biens secondaires commerciaux et industriels devraient subir une baisse. L'indice de confiance des locataires (indicateur combinant l'offre, la demande et les attentes en matière de loyer) qui s’établit à +4 ce trimestre - contre +9 au trimestre précédent - témoigne de conditions globalement stables. Quelques signes laissent entrevoir que l’approche des élections présidentielles françaises devrait altérer quelque peu l'activité du marché.

Selon l’étude RICS, le marché de l'investissement français demeure solide, avec une croissance au cours de ce dernier trimestre 2016 constatée par la majorité des répondants. Soutenue par le regain d'intérêt des acheteurs étrangers, cette demande plus dynamique s’est manifestée sur tous les segments du marché. L’offre de biens a enregistré la plus forte baisse observée par cette étude depuis sa mise en place en 2014. Malgré cette dynamique favorable, les projections de valorisation s’avèrent modérées.

« Le marché de l’investissement semble entrer dans une nouvelle phase, après la forte accélération des deux dernières années. Selon les résultats de l’enquête RICS, les anticipations quant à l’évolution des prix à 12 mois sont orientées à la baisse sur l’ensemble des segments de marché. Pour 42% des personnes interrogées, le marché aurait atteint son point culminant ; ils n’étaient que 25% à penser de même au trimestre précédent » indique Magali Marton, MRICS, Responsable du groupe Recherche Immobilière de la RICS en France.

Ceci dit, l’indice de confiance des investisseurs s’établit au 4ième trimestre 2016 à +35 (contre +38 au troisième trimestre 2016) soit un niveau toujours très positif pour le onzième trimestre consécutif.

Les marchés européens de l’immobilier d’entreprise résistent à l'incertitude politique

Les professionnels de l'immobilier, interrogés dans le cadre de l’étude de la RICS sur le marché international de l’immobilier d’entreprise pour le quatrième trimestre 2016, confirment que les perspectives pour les marchés immobiliers de l'Union Européenne restent très attractives pour les investisseurs, malgré les incertitudes politiques relatives au Brexit et aux prochaines élections nationales prévues en Europe. Au cours de cette période, les conditions globales du marché de l’investissement ont continué à s'améliorer à un rythme significatif dans toute l'Europe. Parallèlement, le marché locatif semble désormais plus favorable en Hongrie, en Espagne, en Irlande et en République tchèque, avec des loyers susceptibles d’augmenter significativement, tirés par une demande dynamique. Les villes telles que Munich, Francfort et Berlin en Allemagne, Madrid et Barcelone en Espagne, tout comme Amsterdam, Lisbonne et Dublin continuent à illustrer cette tendance positive qui se manifeste également sur des marchés de moindre taille comme ceux de Budapest et de Prague, à la fois sur l’activité locative et celle liée à l’investissement.  

La situation de Paris est plus nuancée avec une plus grande prudence affichée sur le plan locatif, comme cela a été évoqué lors des précédentes éditions de l’étude. Concernant Milan, les retours des professionnels sont également moins favorables, bien que toujours globalement positifs.

Quoiqu’il en soit, la position monétaire accommodante de la BCE demeure un soutien clé pour le secteur immobilier européen continental. Non seulement la banque centrale reste engagée dans son programme d'assouplissement monétaire au moins jusqu'à la fin de l'année 2017, mais elle a également précisé qu'elle était disposée à l’amplifier si elle le jugeait nécessaire.

Fort ralentissement de la demande au Royaume-Uni suite au vote du Brexit

Parallèlement à ces résultats européens positifs, les retours de Londres collectés dans le cadre de l’étude RICS sont nettement plus contrastés pour ce quatrième trimestre. Après une croissance exceptionnellement forte en 2014 et 2015, l’étude révèle aujourd’hui un net ralentissement de la demande. De ce fait, les valorisations attendues dans les douze prochains mois pour l'ensemble du secteur de l’immobilier d’entreprise britannique devraient à nouveau accuser une légère baisse.

Bien que la demande d'investissement continue à augmenter sur le marché britannique, la majorité des répondants prévoient que certaines entreprises choisiront de quitter le Royaume-Uni pour d'autres marchés européens. Plus de 70% des professionnels interrogés par la RICS dans tous les pays membres de l'UE  prévoient des opérations dans ce sens au cours des deux prochaines années ; un quart  des répondants de l’étude en Allemagne et en Espagne, et environ un tiers aux Pays-Bas et en Irlande, constatent déjà qu’un certain nombre d'entreprises cherchent à déplacer une partie de leurs activités hors du Royaume-Uni. La proportion est encore plus élevée en Pologne (50%).

Selon Simon Rubinsohn, chef économiste de la RICS « L’étude de la RICS sur l’immobilier d’entreprise au cours du dernier trimestre 2016 confirme la bonne performance des marchés européens par rapport au reste du monde et révèle les premiers signes de reprise en Russie et au Brésil après trois années de volatilité ».

« Dans d'autres parties du monde, les perspectives mises en exergue par l’étude ne sont pas aussi positives. Les retours en provenance du Moyen-Orient et de l'Asie restent mitigés. Même l’Inde, pour qui les prévisions étaient jusqu’alors plus optimistes que celles de la plupart des marchés asiatiques, semble avoir été ébranlée par la démonétisation inattendue de certains billets de banque survenue en novembre ».


A propos de l’étude : L’étude internationale de l’immobilier d’entreprise de la RICS est un guide trimestriel analysant les tendances et les perspectives sur le marché de la location et de l’achat de biens dans le secteur de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces et locaux industriels). Cette dernière étude a été réalisée entre le 7 décembre 2016 et le 6 janvier 2017 à partir de questionnaires adressés aux professionnels de l’immobilier d’entreprise dans le monde entier. Au total, 1 695 réponses ont été reçues, dont 496 en provenance du Royaume-Uni.

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Mots-clés : BCE, Brexit, RICS, Simon Rubinsohn