Ile-de-France : Les Clés du Marché Bureaux - 3T 2017

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Pas de trêve estivale pour le marché des bureaux en Ile-de-France : après un 2ème trimestre un peu décevant (518 400 m²), le volume d'activité enregistre un rebond avec près de 580 000 m² commercialisés, en ligne avec sa moyenne décennale. Le marché comble son retard et affiche d'ores et déjà une demande placée de l'ordre de 1,8 million de m², en hausse de 2% d'une année sur l'autre. L'essentiel de cette bonne dynamique est porté par des signatures sur des surfaces supérieures à 5 000 m², avec pas moins de 20 réalisations au cours du 3ème trimestre, à comparer à seulement 10 au 2ème trimestre. Au cumul de l'année, on compte 50 mouvements de ce gabarit représentant 722 900 m² commercialisés, soit 41% du volume total et une progression de 13% d'une année sur l'autre.

L'activité transactionnelle du trimestre aura principalement bénéficié au Croissant Ouest, qui accueille un tiers des grands mouvements, avec à sa tête le positionnement d'ORANGE sur "Bridge" (57 000 m² à livrer en 2020) à Issy-lesMoulineaux. Sur ce secteur, la demande placée des 3 premiers trimestres de 2017 - 509 400 m² - est déjà supérieure à celle observée sur l'ensemble de 2016. La tendance est également à la hausse en Première Couronne (262 900 m², +57%), poursuivant ainsi le mouvement amorcé lors du 2ème trimestre. La baisse des volumes transactés à Paris (724 000, en repli de 7%) est à relativiser à l'aune d'une offre immédiate au plus bas (3,1% de taux de vacance), qui contraint l'activité du marché. Le maintien à Paris QCA de la demande placée d'une année sur l'autre - autour de 315 000 m² - fait figure de tour de force...et confirme le poids décisif de la centralité et de l'insertion urbaine dans les arbitrages immobiliers des entreprises.

Dans ce contexte, l'offre immédiate continue de se contracter à Paris (-11% d'une année sur l'autre, et -28% dans le QCA), qui compte seulement 525 000 m² de bureaux immédiatement disponibles, pour un taux de vacance de 3,1%. Ailleurs, la stabilité des surfaces vacantes cache une segmentation de plus en plus marquée selon les micro-marchés analysés : en repli en Boucle Sud et à Neuilly-Levallois mais en hausse pour Péri Défense et Boucle Nord. En Première Couronne, la fragmentation des marchés est encore plus prégnante : en baisse à l'Est, stable au Nord, en progression dans le Sud. Enfin, à La Défense, la faiblesse des volumes de commercialisation s'accompagne d'une absence de livraisons, d'où une offre immédiate stable (293 000 m²) et un taux de vacance de 8,9%.

La pression s'intensifie sur le marché parisien, où la recherche des meilleures surfaces se heurte à un choix limité à court ou moyen terme : il n'en fallait pas moins pour voir les valeurs locatives faciales augmenter (+6% en un an pour la 1ère main) et atteindre une moyenne de 530 €/m²/an et 670 €/m²/an dans le QCA. En périphérie, où l'offre est encore abondante, les valeurs sont stables quelle que soit la qualité des surfaces. Notons cependant un loyer prime à 500 €/m²/an en Boucle Sud, une "valeur - marqueur" qui suggère une potentielle hausse.

Source : Cushman & Wakefield

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