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L'immobilier d'entreprise en Île-de-France : Bilan & perspectives - 2018

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L'immobilier d'entreprise en Île-de-France : Bilan & perspectives - 2018

Fin d’année en fanfare pour les bureaux et l’investissement, nouveau souffle pour les commerces. 

Le marché locatif des bureaux : au plus haut depuis 2007

Avec 2,57 millions de m² pris à bail en Île-de-France, le volume de la demande placée est en hausse de 5 % sur un an et de 15 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Il s’agit aussi du meilleur résultat enregistré depuis 2007. Le 4e trimestre a été particulièrement dynamique, avec près de 760 000 m² placés dont 55 % sur des surfaces supérieures à 5 000 m². Sur l’ensemble de 2017, 96 grandes transactions ont été recensées pour un volume d’1,2 million de m² représentant 47 % de la demande placée totale.

Parmi les opérations récentes les plus significatives, citons l’installation de la SNCF sur 43 000 m² au sein du campus SFR de Saint-Denis, les prises à bail de plusieurs acteurs de la nouvelle économie (Free au 57 boulevard Malesherbes, OVH dans Graphite, etc.), ou encore le premier mouvement d’envergure lié au Brexit, avec la location par Bank of America du 49-51 rue la Boétie. Parallèlement, le coworking a pris de l’ampleur. Les espaces de travail partagés auront ainsi compté pour 5 % du volume de la demande placée supérieure à 5 000 m² en 2017 (contre 1 % à peine en 2016) et représenté, toutes surfaces confondues, un peu moins de 100 000 m² pris à bail. Encore principalement concentré dans le quartier central des affaires parisien, le phénomène dépasse désormais plus largement les limites de la capitale, à l’exemple des 18 000 m² loués par Spaces en fin d’année dans Le Belvédère à La Défense.

La belle performance du marché des bureaux en 2017 pourrait-elle être rééditée ? C’est ce que l’accélération de l’activité économique, la vigueur de la demande des utilisateurs et de grandes transactions en cours de finalisation semblent indiquer. Toutefois, avec des taux de vacance au plus bas et un nombre restreint d’actifs neufs-restructurés disponibles, la pénurie de grandes surfaces de qualité pourrait ponctuellement peser sur l’activité de certains pôles tertiaires.


Fin d’année en fanfare pour le marché de l’investissement

A la fin des neuf premiers mois de 2017, l’activité du marché de l’investissement en Île-de-France reculait encore de plus de 20 % par rapport à la même période en 2016. Et puis, entre octobre et décembre, ce sont un peu plus de 8,8 milliards d’euros qui ont été investis, soit près de la moitié des montants engagés en région parisienne sur l’ensemble de 2017 (18,9 milliards d’euros). Le recul sur un an a ainsi été limité à 8 %.

Ce rattrapage spectaculaire témoigne de la vigueur du marché francilien. Pour la quatrième année consécutive, celui-ci s’est maintenu au-dessus de la barre des 15 milliards d’euros. Cette fin d’année en fanfare reflète aussi le poids décisif de quelques très grandes transactions, dont la cession de Cœur Défense pour 1,8 milliard d’euros. Ces opérations en appelleront d’autres, dès le 1er trimestre 2018 et seront principalement concentrées sur le marché des bureaux. Les commerces pourraient quant à eux, comme en 2017, rééditer une performance dans la moyenne, soutenue par l’attrait pour les meilleurs axes parisiens mais limitée par le nombre restreint d’actifs prime mis sur le marché et la prudence accrue des investisseurs à l’égard des localisations secondaires. Enfin, c’est sur un territoire plus vaste, celui de l’Hexagone – ou de l’Europe au travers de portefeuilles internationaux – que s’exprimera l’intérêt croissant des investisseurs pour le segment de la logistique : celui-là même qui a contribué en 2017 aux bonnes performances du marché français, où 26,9 milliards d’euros ont comme en 2016 été investis.

L’autre grand enseignement de 2017 tient à la nature des investisseurs. Ainsi, la part des Français a nettement augmenté au 2nd semestre pour atteindre, au terme de 2017, 72 % des volumes investis en Île-de-France et 67 % de ceux engagés dans l’Hexagone. Constante depuis plusieurs années, leur domination a été confortée par la réalisation de très grandes transactions. Les Français ont ainsi été à l’origine de 45 des 64 transactions supérieures à 100 millions d’euros de 2017 en France, comme Cœur Défense et Hekla à La Défense, ou Intown à Paris. Le rôle des Français ne se limite pas toutefois aux mega deals, ni au seul secteur des bureaux. Ils ont ainsi été présents sur tous les segments de marché, en Ile-de-France comme en province. Les fonds de placement collectifs (SCPI, OPCI), dévolus au compartiment immobilier français, sont à l’origine d’une bonne partie de ce succès. 


Le nouveau souffle des commerces parisiens

Après une fréquentation en berne en 2016, les touristes ont réinvesti la capitale en 2017. Une manne pour le commerce parisien quand on sait que de nombreuses enseignes installées sur les grandes artères commerçantes déclarent réaliser plus de 50 % de leur chiffre d’affaires avec la clientèle étrangère. L’extension de l’ouverture dominicale des commerces parisiens accentue cette dynamique. Tous les grands magasins sont désormais signataires d’accords qui leur permettent de la mettre en pratique. Il en va de même pour certaines branches comme l’habillement.

L’environnement semble donc plus porteur, d’autant que les ménages ont connu en 2017 un surcroît d’optimisme. Dans ce contexte, plusieurs tendances ont dominé l’activité sur le marché immobilier des commerces. Les associations entre enseignes sont l’une d’entre elles : à l’image du nouveau magasin L’Occitane / Pierre Hermé Paris du 86 avenue des Champs-Elysées, elles permettent de marier les clientèles, d’élargir les univers de marque et de partager les coûts. Pour séduire, les enseignes créent ainsi des boutiques de plus en plus spectaculaires, quitte pour certaines à sacrifier, en contrepartie, des points de vente non stratégiques ou dont les caractéristiques ne correspondent plus à leur image. Une certitude : à l’heure de la dématérialisation de l’économie, les boutiques sont des éléments déterminants de la réussite commerciale et participent pleinement au business model du e-commerce. C’est tout le sens des alliances qui animent aujourd’hui le marché français, à l’exemple du projet de rachat d’André par Spartoo.

Source : Knight Frank

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